국토해양부는 2009년 1월 30일부터 토지거래허가 구역을 해제한다고 발표했으며 이번에 해제된 곳은 지방은 개발제한 구역을 제외한 모든 지역이 해제됐고, 서울의 경우 은평구 뉴타운, 서초구 전원마을, 종로구 평창동, 강서구 개화동, 송파구 마천동 일대이며, 수도권에서는 인천의 중구, 경기 안성, 안산, 포천, 동두천이 대폭 해제됐으며, 판교 신도시 일부지역, 그리고 김포, 파주, 남양주, 화성, 평택 등의 택지개발사업지 등이 중폭 해제됐다. 국토해양부는 토지거래허가 해제된 이유로 ‘2008년 12월 지가동향 및 토지거래량’에 따르면 전국 토기가격은 작년 11월 1.44% 떨어진 데 이어 12월에도 2.72% 하락했고, 1998년 2분기(-9.49%) 이후 처음 전국의 249개 모든 시·군·의 땅값의 변동률이 마이너스를 기록했으며, 거래건수도 30% 가량 급감했고, 전세계적인 경기침체의 영향으로 땅값 하락세가 당분간 지속돼 지역경제에 악영향을 미친다는 판단과 앞으로도 토지시장의 불안 가능성이 높지 않다는 배경을 밝혔다.
통계 적용하려면 여러 요인 종합 판단해야
그러나 정부 발표대로 지가동향, 토지거래량의 미미함은 물론 지가가 큰 폭으로 하락했음에도 해제지역에서 빠진 곳이 있었다. 그 중 한 곳이 경기도 광주시이며 수도권의 미해제지역 중 광주시가 유독 불합리한 측면이 많다는 생각이 들어 조목조목 부당성을 지적하고자 한다.
하나, 국토해양부 통계를 보면 광주시의 토지거래량이 2008년 1만1천659필지로 나타났으며 전년 대비 1천493필지가 감소했고 전년 대비 변동률은 4.9%에서 2.5%로 감소됐다. 여기서 통계의 오류를 지적하고자 한다. 매수자가 부동산(광주시는 농지·임야·나대지는 거래량이 적으며 대부분 단독주택이나 창고, 공장 등 실수요 거래가 되고 있다)을 거래했을 시 창고, 공장 등은 수필지(대지·잡종지·도로·부속토지 등)로 돼 있는 것이 많다. 그러므로 1만1천659필지의 거래로 나와 있지만 거래건수를 보면 훨씬 적은 거래량이 된다. 즉, 많아 보이지만 실제 거래건수는 휠씬 적다는 것이다. 둘, 이번에 해제된 타 시·군과의 형평성에 문제를 제기한다. 통계로 보면 광주시는 이번에 해제된 안산시와 거래필지수와 변동률이 비슷하며, 포천시 또한 토지거래 필지수가 2008년에 광주시와 비슷하며 토지거래량은 전년 동기에 비해 다소 늘어났음에도 이번에 대폭 해제됐는데 광주시 입장에서는 이를 이해하기 어려운 내용이다. 더군다나 광주시의 지가 변동률은 2008년 2.5%로 전국평균 2.973%에 크게 못 미치는 상태이며 현재 토지 가격이 떨어져서 안정된 상태로 투기 수요도 전혀 없다.
강력한 중첩규제 지역을 먼저 해제해야
셋, 광주시는 팔당호 수질대책 Ⅰ·Ⅱ권역(전지역 100%), 수변구역(2.6%), 자연보전권역(100%), 상수원보호구역(19.1%), 개발제한구역(24.7%), 공원구역(5.9%), 군사시설보호구역(2%)등 법령에서 정한 수많은 중첩규제로 토지이용 및 개발 등을 엄격하게 제한하고 있어 실수요자 위주로 토지거래가 이루어질 수밖에 없다. 특히 광주시는 오염총량관리계획 Ⅱ단계의 의무제를 수행하는 곳이다. 모든 악조건 속에서도 정부시책에 적극 호응하는 지자체를 어찌 규제의 백화점으로 만들 수 있는 것인가? 수많은 규제로 경기가 장기침체하고 지역경제가 파탄에 이를 지경이어서 시민들의 아우성이 극에 달하고 있는 것을 모를 리는 없을 것이다.
넷, 토지거래허가 해제로 말미암아 토지투기가 성행할 우려는 사실상 없다. 그 이유는 실거래가에 의한 양도세 부과가 양도차액의 최대 66%까지 투기이익을 부과하게 되므로 토지의 투기거래는 불가능하게 돼 있고 실수요자 위주로 거래가 진행될 수밖에 없는 구조다. 토지거래허가 해제는 농민과 중·서민들의 부채상환, 자미결혼, 주택 개보수, 학비 등 최소한의 비용마련에 반드시 필요한 것이며 특히, 토지매각 외에는 자금조달 능력이 없는 주민들에게 고통을 안겨주어 불만을 고조시키고 있는 것이다. 다섯, 토지거래허가구역 내 토지에 대한 거래요건 및 취득토지에 대한 이용의무기간 때문에 거래가 사실상 위축되고 있으며 규제로 인한 피해는 고스란히 서민과 중소기업이 짐을 지고 있다. 고통받는 시민들이 빚에 못 이겨 경매나 고리채에 당해 추락하게 되면 그때 가서 해제해 준들 무슨 소용이 있겠는가?
광주시같이 각종 중첩규제와 오염총량규제지역엔 인센티브를 주어 토지거래허가 해제는 물론 정책의 형평성을 유지해 주어야 마땅하다. 국회에선 이런 어려움을 알기나 하는가? 입법기관과 국회에서 억울한 규제개선에 대해 다시 한 번 심도있는 대책을 강구해 주길 기대해본다. 국토해양부가 현재의 상황을 투기수요가 사라져 더 이상 규제를 묶어둘 필요가 없다는 판단과 토지거래 활성화를 유도해 빈사상태의 부동산 경기를 살려보겠다는 의지를 보여주길 간곡히 바란다.
기호일보 - 아침을 여는 신문, KIHOILBO