▲ 윤호 경인여대 부동산경영과 교수

 카우퍼(J. M. Cowper)는 ‘신은 자연을 만들고, 인간은 도시를 만들었다’고 한다. 이러한 도시는 시·공간적으로 변화하는 하나의 유기체다. 그런데 도시를 구성하는 사회·경제·문화적 요인은 끊임없이 변화하는 데 반해, 토지의 이용과 물리적 현상 등의 하부구조는 비교적 정체하는 경향을 보이고 있다. 일반적으로 오래된 도시일수록 시설물의 노후화, 인구 및 산업체의 도심 집중, 교통정체 등의 많은 도시문제를 내포하게 되어 이러한 도시문제 해결을 위한 도시정비사업의 필요성이 제기되고 있다. 따라서 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하므로 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 재개발·재건축 사업의 의의가 있다.

그러나 재개발·재건축사업은 노후화로 열악해진 주거환경을 개선해 주거복지를 향상시킨다는 본래의 목적에서 벗어나 원주민을 쫒아내고, 각종 비리로 얼룩졌으며, 특정 업체들의 개발이익을 따먹기 위한 일감으로 변질돼 있는 것이 현실이다. 특히, 조합의 전문성 부족, 자금조달 능력의 부족, 정비업체는 물론 설계자·시공자와의 유착비리, 조합원 간의 갈등에 따른 사업의 장기화 등 결국 그 손해와 손실은 조합원들이 부담을 안고 가야 하는 문제들로 이를 해결하기 위한 방안이 요구되고 있다.

최근 국토해양부와 서울시는 재개발·재건축 사업에 ‘투명성’과 ‘공정성’을 확보할 수 있도록 공공관리제도를 도입했다. 이번에 서울시가 도입한 공공관리제도란 재개발·재건축 사업을 할 때 계획수립 단계부터 사업완료시까지 진행관리를 구청장이나 SH공사, 한국토지주택공사(LH) 등의 공공관리자가 주도하는 제도다. 공공관리제도에서 공공관리자는 사업시행 인가부터 시공사 선정까지의 비용만을 부담하며, 시공사 선정 이후의 비용은 조합이 부담하게 된다. 즉, 재개발·재건축 등 정비사업이 투명하고 공정하게 추진될 수 있도록 구청장이 행정·재정적 지원을 하겠다는 것이다.
현재 서울시에서 제시하는 공공관리제도 시행에 따른 이점은 크게 ‘사업비 절감’, ‘사업기간 단축’, ‘사업 투명성 확보’라는 세 가지 키워드로 요약할 수 있다. 서울시는 정비구역의 특수성으로 조건은 다르지만 사업 초기단계부터 공공관리제도를 적용할 경우 총 사업비의 약 20%를 절감해 조합원분담금이 1억 원 이상 낮아지고, 사업기간도 1~2년 정도 줄어들 것이라고 한다. 그리고 조합원분담금을 사업 초기에 알려주는 산정 프로그램을 개발해 각 사업장에 보급해 투명성을 확보한다는 것이다. 즉, 대지조성비와 건설공사비를 포함해 관리처분 단계에서 요구되는 40~50개 항목을 포함한 사업비를 추정하는 것이 가능하다는 것이다.

이와 같은 공공관리제도의 도입 취지와 배경에 관해서는 전문가를 비롯해 상당수 조합원들도 공감하고 있다. 그러나 공공관리제도의 초점이 사업자 선정에 맞춰져 있다는 점은 제도시행 과정에서 적지 않은 시행착오와 부작용을 낳을 수 있다는 비판이 제기되고 있다. 공공은 지원과 관리·감독만 담당할 뿐 사업자 선정 등 핵심 업무는 종전과 같이 조합원이 선택한다고는 하나 철거 및 이주, 세입자 문제 등 공공의 역할이 절실한 부문은 도외시 되었다는 지적이다. 또한 공공관리제도가 공직자의 도덕성을 담보로 시행에 들어갔지만 만약에 그 믿음이 깨지기라도 한다면, 재개발·재건축 사업장은 더 큰 부정과 비리로 얼룩질 수도 있다.

현재 경기도와 인천시도 구체적인 방향은 잡지 못했지만 공공관리제도를 도입하겠다는 원칙은 정해진 것으로 전해지고 있다. 특히, 6·2지방선거에서 당선된 (기초)단체장들은 공공관리제도를 도입해 재개발·재건축 사업을 추진하겠다고 했다. 그러나 시스템이 잘 갖춰진 공공이 관리하게 되면 재개발·재건축 사업이 보다 투명해 질 것이라는 공공관리제도의 가능성에 대해 어느 누구도 섣불리 단정지울 수는 없지만 제도의 시행과 이에 따른 결과, 그리고 그 수혜(폐해)는 어디까지나 주민(조합원)들의 몫이라는 것을 공공은 유념해야 한다.

 

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