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▲ 인천의 대표적인 원도심 재생사업인 '도화구역 도시개발사업'의 뉴스테이 건설 현장 . 최민규 기자 cmg@kihoilbo.co.kr
인천의 대표적인 원도심 재생사업인 ‘도화구역 도시개발사업’은 시작부터 무리하게 추진했던 사업으로 꼽힌다. 인천대학교 부지에서 발생하는 개발이익을 송도캠퍼스 이전비용으로 충당하는 형식이어서 통상적인 도시재생사업의 형태는 아니었다.

 인천대 이전비용과 도화구역의 사업비용이 정비례로 맞물려 이전 비용이 늘어날수록 민간사업자는 도화구역에서 더 많은 이익을 내야 하는 구조다. 이 사업은 당시에는 익숙하지 않았던 특수목적법인(SPC)을 통해 자금을 조달하는 프로젝트파이낸싱(PF) 방식으로 추진하는 인천 최초의 도시재생사업이었다. <관련 기사 3면>

PF 방식으로 사업을 진행하다 보니 심각한 문제들이 계속 이어졌다. 송도캠퍼스 이전 과정에서 10여 차례가 넘는 설계 변경이 이어지면서 약 2천억 원이 넘는 추가 비용이 발생했다. 그만큼 민간사업자는 개발사업으로 더 많은 이익을 얻어야 하는 상황이 됐다.


인천시가 SK건설 컨소시엄을 도화구역 민간사업자로 선정했던 2006년 당시만 해도 1천억 원이 넘는 사업성을 점쳤다. 하지만 불과 3년 만에 상황은 급변했다. 정부가 집값 안정화 조치의 일환으로 2007년 9월부터 분양가상한제를 전면 도입하면서 분위기는 달라졌다. 2008년에는 글로벌 금융위기가 닥치면서 사업성은 마이너스로 향했다.

당초 도화구역에 랜드마크로 세우겠다던 71층과 53층 주상복합건물 각각 2동을 비롯해 아파트와 주상복합, 일반 공동주택 등 6천여 가구를 짓겠다는 구상은 전면 재검토가 필요했다. 사업 추진을 위해 설립한 SPC 메트로코로나는 최소 8천300억 원에서 9천억여 원의 PF를 일으켜야 했으나 최악의 경기 상황에서 PF는 실패했다.

결국 인천시는 PF에 실패한 SK건설 컨소시엄과 2009년 11월 사업 협약을 해지한다. 이 과정에서 가장 피해를 입은 사람은 바로 도화구역 주민들과 제물포역 주변 상인들이었다. 민간사업자가 사업성을 계산하는 동안 주민들은 수년 동안 재산권을 행사하지 못했다. 제대로 된 보상도 받을 수 없었다. 인천시가 민자사업을 인천도시공사의 자체 사업으로 변경했지만 이미 도화구역은 ‘도시 공동화’가 이뤄진 상태였다.

인천대가 빠진 제물포와 도화동은 버려진 쓰레기와 주인을 잃은 동물들만 주민들에게 남겨졌다. 학생들을 상대로 문구점과 카페, 이불집, 꽃집, 채소가게, 철물점, 체육사 등을 운영하던 소상공인들은 붕괴됐다. 가게 문을 열어 둬야만 보상을 받을 수 있어 다른 일자리를 구하기도 불가능했다. 인천시의 어설픈 개발정책은 주민들의 피눈물로 돌아왔다.

도화구역의 한 주민은 "인천시의 장밋빛 정책을 믿고 기다린 것이 얼마나 후회되는지 모른다"며 "최근 들어 뉴스테이나 행정타운 등의 정책이 나와 다행스럽기는 하지만 여전히 힘든 것은 마찬가지"라고 말했다.

이병기 기자 rove0524@kihoilbo.co.kr

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