‘뉴스테이(기업형 임대주택)’가 추진 중인 인천의 대표적 ‘달동네’ 십정2구역은 총 2천771가구 중 510여 가구(18.4%)에 영세민이 살고 있다. 이 중 기초생활수급자는 334가구, 차상위계층은 176가구로 조사됐다.
특히 토지를 기준으로 33∼66㎡ 이내에 거주하는 주민이 전체의 30% 이상을 차지하고 있어 자력으로 주거 여건을 개선하기는 매우 어려운 실정이었다.
이에 따라 한국토지주택공사(LH)는 주거환경개선지구로 지정된 이 지역을 전면 수용을 통한 공영개발을 추진하기로 했다.
▲ 십정2구역 뉴스테이 부지. 최민규 기자 cmg@kihoilbo.co.kr
하지만 주민 분양분을 제외한 일반 물량(892가구)의 미분양 리스크와 낮은 사업성(용적률 229%), 4천여억 원의 보상 재원 문제 등으로 LH의 손실만 1천300억 원으로 추계돼 사업이 10여 년간 정체됐다.
2015년 5월부터 정부와 인천시 주도 하에 임대사업자의 사업성을 극대화(용적률 329%)한 뉴스테이가 추진되기 시작하면서 상황은 반전됐다. 경인전철 1호선 동암·백운역과 인천도시철도 1호선 부평삼거리역 등 초역세권에 위치한 십정2구역의 입지적 우수성, 초·중·고등학교를 비롯한 교육인프라 구축, 풍부한 녹지공간으로 ‘숲세권’으로 분류돼 향후 이 지역 임대시장의 ‘블루오션’으로 떠오른 것이다.
그러나 인근 청천2구역, 십정5구역, 십정3구역에서도 동시다발적으로 뉴스테이가 추진(총 1만4천여 가구)되면서 그 효과는 크게 반감됐다. 여기에 소규모 토지를 소유한 영세민 재정착을 위해 전용 18㎡와 35㎡형으로 공급된 임대주택 550가구 중 이를 신청한 주민은 총 11명에 불과했다.
이는 비례율 100%를 맞추기 위해 무리하게 하향화된 감정평가 결과로, 기존 토지 33㎡(4천여만 원 책정) 소유자가 가장 작은 전용 18㎡(8천여만 원)의 아파트를 신청하더라도 4천여만 원의 은행 빚을 져야 해 영세민 재정착이 원천적으로 불가능한 상황이다. 현재 십정2구역은 전매제한이 없는 관련법에 따라 주민들의 입주권이 ‘프리미엄’ 3천여만 원이 붙어 거래되고 있다.
시행사인 인천도시공사는 지난 1월 열린 주민설명회에서 "현금 청산을 하는 것보다 프리미엄을 붙여 파는 것이 훨씬 유리하다"며 입주권 전매를 부추기고 있다.
# 찬성=십정2구역 주민대표위원회
인천 십정2구역 주거환경개선사업에 ‘뉴스테이(기업형 임대주택)’를 접목해 사업을 이끌고 있는 주민대표위원회는 이번 사업의 절대적 필요성을 묻는 본보와의 인터뷰 요청을 공식적으로 거절했다.
최근 관리처분계획인가 고시가 이뤄졌고, 이달 말부터 본격적인 이주가 시작되는 시점에서 주민대표위의 주요 역할도 이제 마무리 단계로 접어들었다며 인터뷰에 응할 수 없다고 밝혔다.
특히 이번 사업을 강력히 반대해 왔던 ‘내재산지킴이’ 측의 목소리도 잦아들었다고 판단한 주민대표위는 임대사업자가 변경되더라도 이주와 철거, 착공, 준공, 입주 등의 절차는 차질 없이 진행될 것이라고 설명했다.
그동안 1천500여 명의 토지소유자 등을 대표해 뉴스테이 사업의 도입과 성공적 추진을 가장 앞장서 추진해 온 주민대표위는 일부 주민들의 불만이 존재하지만 뉴스테이를 접목해 미분양(사업성) 문제를 해결한 이번 사업은 지장 없이 추진돼야 한다고 지속적으로 강조해 왔다. 이는 한국토지주택공사(LH)가 1995년과 2005년 등 이 구역에서 정비사업을 추진했지만 낮은 사업성과 LH의 재정 악화 등으로 사업을 잇따라 포기했기 때문이다.
이후에도 글로벌 금융위기 등으로 인한 부동산시장 침체와 고질적인 미분양 리스크가 해소되지 못하면서 장기간 정비사업이 정체됐다는 게 주민대표위의 설명이다. 하지만 2015년 11월 국토교통부와 인천시 등이 주거환경개선사업에 뉴스테이를 접목해 추진하겠다는 협약을 체결하면서 분위기는 반전됐다.
주민들이 뉴스테이 연계형 정비사업과 관리처분이라는 사업 시행 방식 변경에 대해 약 80% 동의한 점은 이 지역 주민들의 열망을 가감없이 방증한 결과로 주민대표위는 보고 있다.
그럼에도 불구하고 종전자산평가액이 저평가됐을 때 주민대표위도 이를 인정할 수 없다고 판단해 인천시와 인천도시공사, 임대사업자 등에 금액 상향을 강력히 요청했고, 그 결과 200억 원의 주민발전지원금을 추가로 확보했다고 앞서 설명했다.
또 주민대표위는 임대사업자의 계약 해지 통보가 있었지만, 시행사인 도시공사는 투자자와의 변수가 있다고 해도 사업비를 도시공사에서 ‘선 집행’해 사업을 차질 없이 진행한다고 공지한 바 있다.
주민대표위는 주거환경개선사업의 본래 취지가 노후·불량 건축물 밀집지역을 개선한다는 점을 감안한다면 이 구역 생활환경 개선과 주민 안전을 위해서라도 반드시 이번 사업은 지장 없이 진행돼야 한다고 밝힌 바 있다.
# 반대- 김용현 내재산지킴이 대표
"십정2구역 뉴스테이(기업형 임대주택) 사업에서 주민들은 철저히 배제되고, 또 속았습니다. 우리 구역을 ‘타산지석’으로 타 구역 주민들은 당하지 말아야 합니다."
지난해 하반기부터 인천 십정2구역 뉴스테이의 문제점을 좌시할 수 없어 ‘메가폰’을 잡은 김용현<사진>십정2 내재산지킴이 대표의 말이다.
그가 이 구역 주민 400여 명과 함께 뉴스테이를 줄기차게 반대하는 이유는 크게 3가지다. 주민 재산(권) 침해 및 헐값 평가, 개발이익의 임대사업자 부당 이전, 감언이설로 회유한 각종 주민 동의 절차 등이다.
김 대표는 "뉴스테이 특별법이 시행되기도 전인 2015년 11월 정부, 인천시 등 5자간 진행된 협약이나 이듬해 초 체결된 부동산매매계약 과정에서 원주민들의 동의를 구한 적은 없다"며 "이는 헌법 제23조로 보장된 주민 재산권의 명백한 침해"라고 말했다.
그는 또 "정부와 지자체가 공공성이 강한 주거환경개선사업을 추진하면서 과거 한국토지주택공사(LH)의 사업 때와는 비교할 수 없을 정도의 높은 사업성을 임대사업자에게 제공했다"며 "하지만 주민 보상 재원은 과거보다 1천억 원가량 줄어든 것으로 추정되고, 인천도시공사의 시행수수료는 과다하게 책정됐다"고 지적했다.
김 대표는 "단돈 1원도 이번 사업에 투자하지 않고 사업 손실도 책임지지 않는 인천도시공사가 정비업체를 포함해 사업 시행 관련 수수료로 떼어가는 금액만 540여억 원"이라며 "주민 자산평가액(2천300여억 원)의 24%를 챙기는 것은 공공성에 크게 반한다"고 했다.
특히 "주민들은 보상가를 짐작조차 할 수 없는 상황에서 견본주택이 지어지기도 전에 ‘울며 겨자 먹기’로 분양 신청(88%)을 할 수밖에 없었다"며 "그 결과 1억 원 내외의 권리가액이 책정된 30%가 넘는 주민들은 집을 뺏기고 당장 길거리로 내몰리게 생겼다"고 했다.
권리가액이 1억 원인 주민의 경우 이 중 60%까지 무이자 대출이 가능한데, 신용도가 높아 최대 6천만 원을 받는다고 해도 이 돈으로는 인근에서 방 두 칸짜리 반지하 집도 구하기 힘들다는 게 김 대표의 설명이다.
김 대표는 "인천시의회 등은 십정2구역 사업 진행 절차에서 발생한 다양한 의혹들에 대한 철저한 감사와 실태조사를 벌여야 한다"며 "동시에 이주대책을 세울 수 없는 영세민의 이주를 전폭적으로 지원하고, 공개경쟁입찰로 재무구조가 튼튼한 임대사업자를 재선정해야 한다"고 강조했다.
