전국 주거환경개선지구 최초로 ‘뉴스테이(기업형 임대주택)’가 접목된 인천 십정2구역은 최초의 시도만큼이나 최악의 상황 속에서 부침(浮沈)을 거듭하고 있다. 주민들과 전문가들은 ‘공공성의 훼손과 절차상 투명성의 부재’가 이번 사업에서 가장 큰 문제점이라고 입을 모은다. <관련 기사 3면>

여기에 이 구역에서 적용되지 못했지만 추후 마련된 임대사업자 선정 시 경쟁입찰제도나 감정평가에 시세평가를 접목하는 지침 등 입법 미비의 틈새를 ‘사후약방문’식으로 때운 정부를 향한 비난도 거세다.

당초 주거환경개선사업은 기반시설이 극도로 열악하고 도시 영세민이 거주하는 ‘달동네’나 ‘판자촌’ 밀집구역을 공공기관이 나서 개선하고 원주민의 재정착을 돕기 위해 마련됐다. 박근혜정부가 서민 주거 안정을 표방하며 2015년 내놓은 뉴스테이 역시 정부가 사업지를 선정하고 공공재인 주택도시기금을 지원하는 공공사업이다.

하지만 십정2구역은 공영개발에서 추진됐던 ‘전면 수용’ 방식을 개발이익 극대화를 노리는 민영개발이 구사하는 ‘관리처분’ 방식으로 변경함으로써 공익과 사익의 역전 현상이 발생했다.

수용 방식은 지구 내 건물과 땅에 대한 감정평가가 공익사업이라는 취지와 주민 정착률을 높이겠다는 목적 달성을 위해 통상 공시지가보다 높게 책정돼 왔다. 특히 제반사업의 손실이 모두 사업시행자(과거 ‘LH’)로 귀속되기 때문에 개발사업에 대한 이해와 의견 개진에 취약한 노령의 영세민들에게는 최적의 대안이었다.

이에 따라 주민들은 개발사업의 손실을 전적으로 주민에게 전가하는 사업 방식 변경에 크게 반발했다.

하지만 인천시와 인천도시공사(시행사)는 사업 방식 변경에 따른 개략적인 손익계산서를 비롯해 임대사업자와 체결한 부동산매매계약서조차도 공개하지 않은 채 3.3㎡당 790만 원 이하의 특별분양가 제공과 실거래에 준하는 보상 등을 약속하며 주민 다수의 동의를 이끌어 냈다.

결과는 참담했다. 다수의 감정평가사도 납득할 수 없는 10년 전 공시지가 수준(3.3㎡당 300만∼400만 원)의 재산평가로 분양신청자(1천521명)의 권리가액(2천300여억 원)과 특별분양대금(3천600여억 원)의 차액이 1천300여억 원이나 발생했다. 또 원주민들이 신청한 이 아파트 로열층은 3.3㎡당 812만∼843만 원에 달했다. 전용 59~84㎡의 새 아파트에 들어가기 위해 가구당 1억 원의 빚을 져야 하는 상황이다. 부채 비율은 57%에 이른다.

반면 시는 임대사업자의 사업성을 극대화하기 위해 용적률을 329%까지 상향하고 일반 물량을 기존 892가구에서 3천734가구로 늘려 줬다. 임대사업자가 밝힌 8년간의 의무임대 기간 종료 후 임대 유지 기간은 ‘0년’으로 향후 전량 매각될 예정이다.

김종국 기자 kjk@kihoilbo.co.kr

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