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▲ 인천 동구 송림초교구역 일대 전경 <사진=동구 제공>
인천도시공사가 송림초교구역 ‘뉴스테이’ 사업에 최고점을 부여해 우선협상대상자로 뽑은 미래에셋대우㈜는 애당초 부동산집합투자기구(펀드)를 만들 자격이 없었던 것으로 확인됐다.

지난 1월부터 ‘㈜안다자산운용’이라는 새로운 사업자가 이 구역 사업에 갑자기 등장한 이유다.

21일 국토교통부 등에 따르면 지난해 9월 29일 도시공사는 두 번의 유찰 끝에 이 구역 기업형임대사업자 우선협상대상자로 미래에셋대우㈜를 선정했다. 6천억 원의 사업비 조달에 있어 부동산펀드 방식을 제안한 경쟁사(M사) 보다는 자기자본 8조 원을 보유한 이 기업이 제시한 프로젝트금융투자(PFV) 방식 등을 더 신뢰했기 때문이다.

같은 해 12월 29일 총회에서는 이 같은 내용을 토대로 주민들의 동의를 받아 미래에셋대우㈜에 뉴스테이 2천6가구를 3.3㎡당 760만 원, 3천953억 원에 팔기로 하고 380가구는 토지 소유주의 몫으로 돌렸다.

하지만 도시공사는 국토부 뉴스테이 후보 지위 마감시한인 지난달 28일 ‘제3의 민간사업자’가 설립한 부동산펀드와 부동산매매계약을 체결했다.

이 과정에서 도시공사는 주민 설명회나 인천시의회 등을 통해 공식적인 사전 설명 없이 PFV 방식의 사업을 부동산펀드 방식으로 바꿨고, ㈜안다자산운용을 끼워 넣었다. PFV 방식을 접고 부동산펀드 방식을 도시공사가 선택한 이유는 같은 정비사업이 추진 중인 십정2구역에서의 축적된 경험 때문이다.

그러나 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률’이 펀드 구성에 발목을 잡았다. 증권사 지위를 가진 미래에셋대우㈜는 관련 법에 따라 부동산펀드를 설립할 수 없었다.

도시공사와 민간사업자는 허술한 국토부 지침을 비집고 들어갔다. 기업형임대주택 업무처리 지침에는 ‘우선협상대상자가 부동산집합투자기구를 설립한다’고 돼 있지만 ‘반드시 직접’은 아니어도 된다는 복수의 법리 자문을 받아 낸 것이다. 펀드의 간접(위탁) 설립이라는 약점을 보완하고 실질적 집합투자기구의 주인이 되기 위해 미래에셋대우㈜는 신규 펀드에 56.84%(540억 원)를 투자해 최대 지분을 갖는 방식을 구사했다. 타 사가 만든 회사지만 1대 주주가 된 셈이다.

이 같은 간접적 펀드 설립을 통한 뉴스테이 추진은 전국 24개 정비구역 연계 뉴스테이 사업장 중 송림초교가 유일하다. 도시공사는 여기에 십정2구역과 마찬가지로 410억 원을 출자해 민간투자자가 꺼려하는 장기 자본차익 부문의 위험을 떠안을 예정이다. 이 역시 도시공사가 만들어 낸 전국 최초의 모델이다.

국토부 관계자는 "이 구역의 우선협상대상자와 펀드 설립자가 달라 이게 적법한지, 하자가 없는지 여러 모로 검토를 했다"며 "뉴스테이가 여전히 초창기 사업이라서 (관련 법이) 펀드 직접 설립을 강제하고 있지 않아 위법하다고 볼 수 없다"고 했다.

김종국 기자 kjk@kihoilbo.co.kr

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