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부동산 정책과 국가 부도

이상익 태영 이엔씨 고문/행정학박사

기호일보 webmaster@kihoilbo.co.kr 2018년 04월 30일 월요일 제10면
이상익 인천환경공단 이사장.jpg
▲ 이상익 태영 이엔씨 고문

문재인 정부 들어 부동산 안정화 대책이 과거사 적폐청산, 남북문제와 함께 최대 현안 정책과제 중 하나가 되고 있다. 지금까지 여섯 차례 발표된 대책은 강남 3구인 강남구, 서초구, 송파구를 대상으로 하고 있다. 이러한 일련의 대책은 근로의욕 저하, 사회적 약자의 상대적 박탈감, 부의 세습 및 불균형 고착화, 사회불만 요인 가중, 국가경쟁력 저하, 한탕주의 또는 한건주의 만연, 로또 심리 자극 등 사회 전반의 병리적 현상을 치유하며 공정하고 정의로운 국가건설을 목표로 하고 있음은 물론이다.

 최근 부동산 시장과 관련한 신조어가 우리 사회에 널리 회자되고 있다. 강남 불패, 똘똘한 한 채, 풍선효과, 후광효과, 핀셋 대책, 마·용·성·광(마포, 용산, 성동, 광진), 서울과 지방 간 부동산 초양극화, 신혼 특별공급 금수저, 로또 아파트, 통제(규제)의 역설, 주택정책 냉온탕, 거래절벽, 다주택 고위공직자 등 풍자적인 용어가 주를 이루고 있다.

 먼저 최근 강남 부동산 가격의 급격한 상승의 주된 원인은 주택 수급의 불균형이라 하겠다. 여기에 뛰어난 입지 조건과 주거환경, 우월한 교육 여건, 풍부한 유동성, 고수익 투자대상이라는 기대감 외에 정부의 정책상 오류가 복합적으로 작용한 결과로 보인다. 이에 대해 정부는 규제책으로 투지과열지구 지정, 여신규제 강화, 분양가 상한제, 양도소득세 중과, 초과이익환수제, 재건축 요건 강화, 보유세 인상 대책을 연이어 발표했다. 가용 규제책이 전방위적으로 동원돼 가히 ‘강남 부동산과의 전쟁을 선포했다’고 해도 과언이 아닐 정도다. 그러나 이러한 정책은 이미 실패했던 노무현 정부의 부동산 정책과 궤를 같이 하고 있으며 많은 국민들은 당시의 학습효과를 잊지 않고 있다. 또한 정책 개발이 충분한 사전 검토와 효과 분석 없이 즉흥적이고 임기응변식, 땜질식 처방인 면이 없지 않다. 더욱이 기획재정부 또는 국무총리실 소관 정책조정 통제기능의 상실과 빈번한 부처 간 엇박자는 부동산 정책 추진의 신뢰성과 실효성을 저하시키고 있다. 더욱이 정부의 연이은 억제책 발표는 오히려 강남 3구의 희소가치와 강남불패라는 잘못된 시그널만 각인시켜 줬다. 규제가 심할수록 가격이 상승하는 규제의 역설 현상을 보여 왔다.

  이와 함께 서울과 지방 간 아파트 가격의 양극화를 심화시키고 있다. 더욱 심각한 문제는 정부가 추진하는 정책의 기조가 시장경제 논리가 아닌 선악이라는 양분법적 시각 즉 도덕적·정치적 논리에 근거하고 있다는 점이다. 부동산을 죄악시하고 부동산 소유를 억제하려는 정책은 결과적으로 부동산 시장의 왜곡과 부작용만 초래하게 된다. 특히 각종 세금 부과는 세금 전가로 인해 중장기적으로 가격 상승이라는 악순환으로 이어지리라.

 새로운 개정 헌법안에 토지공개념과 수도 이전을 명시화함으로써 이들 대책의 위헌 소지를 근원적으로 차단하려 하고 있다. 그에 따라 자본주의 경제의 근간인 사유재산권 소유에 대한 논란을 촉발시키고 있는 실정이다.

 한편, 부동산 가격 상승은 국제적인 문제라 하겠다. 인구밀집이 심한 미국의 뉴욕, 런던, 파리, 홍콩, 도쿄, 상하이, 베이징의 부동산 광풍현상이 유사한 예라 하겠다. 서울 강남3구보다 훨씬 더 높은 수준에서 부동산 가격이 형성되고 있다. 세계 대도시의 공통적인 특성이라 할 수 있다. 강남3구 아파트의 해결은 공급 확대로 넘치는 수요를 충족시키는 방안이 핵심이라 하겠다. 충격적인 억제책을 통한 단기적인 부동산 시장의 안정보다 중·장기적인 안정화와 예측가능성이 우선돼야 한다. 더욱이 미시적 측면과 거시적 측면을 종합적으로 고려하는 균형적인 접근 방법이 요구된다. 정부는 정치논리가 아닌 자유시장경제 원리에 충실하고, 문제 발생 시 최소한 규제와 조정, 통제 기능만을 수행한다면 차선의 결과라도 얻을 수 있지 않을까?

 스위스 경제학자 발터 비트만이 저서 ‘국가부도’에서 "정부가 결정하는 대로 나라가 흘러가고, 국민을 먹여 살린다. 그러나 플레이어가 게임방법을 모르고 실수하면 국가는 망한다"라는 고언을 귀담아 들어야 할 때다.


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