"왕산해변 일대 ‘개별개발’ 뒤틀린 토지 탓 난항 예상"

도시개발추진위, 신축 어려움·근린생활시설 낮은 수익성 등 주장
"환지 방식 통한 도시개발 상향된 용적률로 시설 건립… 더 큰 이득"

▲ 중구 왕산해변과 배후단지를 함께 개발하는 '왕산비치 도시개발사업' 조감도 <기호일보DB>

경제자유구역에서 빠진 왕산해변 일대를 땅 주인들의 개별 개발보다 도시개발사업에 따른 일괄개발이 더 큰 이득을 가져오는 것으로 나타났다.

12일 왕산비치도시개발사업추진위원회의 ‘해변가 토지소유자의 의견 사항 관련 검토 자료’에는 이 같은 내용이 담겼다.

인천시 중구 을왕동 810-200 일원 해변과 인근 토지를 소유한 40여 명의 주민들은 지난해 초부터 진행한 추진위의 ‘왕산비치 도시개발사업(29만9천여㎡)’ 을 반대하고 있다.

이들은 현행 자연녹지 상태에서 각각 건축허가를 얻어 개발하기를 원한다. 대규모 자본 투자로 개발하거나 지자체의 토지 수용·보상 방식이 낫다고 생각한다.

추진위는 자체 개발 및 지자체의 사업시행 주장이 이 일대 토지가 가진 한계점을 간과한 것으로 분석했다. 왕산해변 일원 대부분은 토지 생김새가 반듯하지 않은 부정형 형태로 건물 신축상의 어려움이 많고, 뒤틀린 토지의 방향으로 인해 조잡한 건축물 시공이 불가피하다고 내다봤다.

또 이 일대에 폭 6m 넓이의 도로를 개설해 멋대로 건축물이 들어서면 영업 시 을왕리·선녀바위 해변과 같은 심각한 교통 혼잡을 겪을 것으로 예측했다.

여기에 도로를 개설하려면 도로 공유지분을 소유한 45명의 동의서를 받아야 하며, 도로와 상·하수도 공사비 등을 토지주가 부담해야 한다.

특히 낮은 용적률(100% 이하)과 건폐율(30%) 탓에 근린생활시설의 수익성은 낮고, 주변 토지와 연계되지 못한 해안가 점포 위주의 영업으로 관광지 조성은 어렵다는 설명했다.

반면 환지방식을 통한 도시개발의 경우 구역 지정을 통한 토지의 정방형 재배치와 지구단위계획 변경을 중구가 적극 지원해 용적률을 500%∼1000%로 올리고, 상가시설의 건폐율도 50%로 상승시키는 장점이 있다.

소유한 토지의 면적이 환지계획으로 줄더라도 건폐율과 용적률이 수배 이상 올라가 건축계획에서는 더 많은 총면적을 얻을 수 있다.

도로의 경우 폭 10∼15m로 계획해 차량통행과 보행자가 함께 다닐 수 있게 설계된다. 특히 도시개발사업은 개별 사업과 달리, 배후지역과 연계된 관광상품을 개발할 수 있다.

추진위 관계자는 "수용방식은 땅 주인이 토지보상금만 받고 떠나야 하지만 환지가 이뤄지면 도로, 하수, 주차장 등을 확보한 땅을 다시 받고 상향된 용적률로 시설을 지을 수 있어 더 큰 이득을 보게 된다"고 했다.

김종국 기자 [e-mail]