2000년 도시계획법의 전면 개정으로 종전의 도시설계 제도와 상세계획 제도를 통합해 마련된 지구단위계획 제도는 2002년 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 제정되면서 도시지역에 대한 제1종 지구단위계획과 비도시지역에 대한 제2종 지구단위계획으로 구분돼 적용범위, 계획내용 등을 구체화시켰다. 그러나 지구단위계획은 구체적이고 입체적인 도시관리수단이라는 본연의 취지에도 일부에선 오히려 지역개발이 지연되고 있는 상황이 나타나기도 할 뿐만 아니라 참여하는 사업자에게도 많은 손실과 어려움에 직면하게 하는 경우도 있다. 따라서 이러한 문제점을 보완하고 더 체계적이고 효율적인 운영방안은 무엇인지 그 문제점에 대한 개선방안을 제안하고자 한다.
하나, 지구단위계획의 성격이 계획·개발·관리의 의미를 포함하고 있으므로 계획수립 초기단계부터 도시계획 전문가와 건축전문가가 함께 참여하도록 제도개선이 필요하다. 둘, 제2종 지구단위계획의 경우 대부분 민간 제안이 많으며 민간 제안시 유형과 규모를 사전에 예상할 수 없으므로 도시기본계획에서 총량과 개발계획 수요량을 정하는 것이 불합리하다. 그러므로 도시기본계획의 시가화 예정용지 총량 설정시 제2종 지구단위 계획은 제외시켜주거나 개선이 필요하다. 셋, 제2종 지구단위계획 수립시 기반시설 부담률에 따라 건폐율, 용적률, 건축물 높이의 인센티브를 적용하고 있는데, 산지 및 고지대에도 경관 및 환경을 감안해 지역여건에 따라 적용할 필요가 있다.
넷, 지구단위계획 지정시 불필요하게 획일적 계획이 양산될 우려가 있으므로 구역지정 이전에 예비단계를 마련해 지정 범위 및 목적을 명확화 하고 구체적인 지정 목적, 유형별 계획내용 및 운영절차의 기준 마련이 필요하다. 다섯, 지구단위계획 결정 권한은 일정 면적 이하는 시·군으로 위임하는 것이 바람직 하다. 여섯, 지구단위계획 수립 기준에 따르면 상업용지는 주거용지 면적의 5% 내외로 정하고 있는데 구역의 경제권 및 생활권의 규모와 구조 등을 감안해 적절한 상업용지 비율을 확보할 수 있도록 제한하지 않도록 해야 함이 바람직하다. 또한 구역 내 도로비율은 수치로 제시하지 말고 교통영향평가에 따라 이루어지도록 지침을 개선하도록 한다. 일곱, 단독주택, 연립주택용지의 지구단위계획 획지 및 가구계획은 전국을 일괄적으로 수치를 적용할 경우 대상지 고유의 여건을 반영하지 못하고 건축 배치에 제약이 따르는 등 합리적인 계획이 불가능하게 되므로 당해 구역의 여건 및 계획 목적에 따라 수립 하도록 지침을 개선할 필요가 있다. 아파트용지 가구계획과 상업용지 가구계획도 같은 맥락에서 개선할 필요가 있다.
여덟, 녹지용지는 원칙적으로 구역면적의 20% 이상을 확보하도록 돼 있으나 자투리 토지나 절토면 등을 형식적으로 지정하는 문제가 발생되기도 해 지침을 개선할 필요가 있다. 아홉, 지구단위계획 구역으로 지정고시됐으나 수질오염총량관리제가 시행되는 시·군에 한해 동지역내 농지를 종합합산 과세해 과도하게 과세하고 있는데 이는 영농에 사용하는 모든 농지의 납세자간 과세 형평 차원에서 동지역내 농지도 읍·면과 같이 재산세 분리과세토록 개정해야 한다. 열, 지구단위계획의 운용상 문제점으로 관광지개발, 산업단지개발, 유통단지개발 등의 사업계획은 지자체의 담당 과에서 하면서 지구단위계획은 도시과에서 업무를 담당하므로 중복되기도 하고 통일된 업무기준이 미약해 업무처리에 어려움이 따르므로 조정이 필요하다. 열하나, 개발제한구역내 취락우선 해제지역 지구단위 계획의 문제점으로 개발구역 해제 전보다도 더욱 제한받는 경우가 있는데, 근린생활시설의 허용규모 확대, 건폐율, 용적률 범위 내에서 증축 허용 등 여러 가지를 개선할 필요성이 있다.
열둘, 공익증진행위 유도와 장려수단으로 시작된 인센티브 제도는 건폐율, 용적률, 높이 완화가 주요내용인데 그 중에서 용적률 인센티브가 특히 문제점으로 드러났으며 제공목적, 제공조건, 적용기준을 명확히 적용하며 전체 계획에 균형과 조화를 유지하도록 인센티브 부여방식을 개선할 필요가 있으며 경미한 변경기준 확대, 효율적 운영을 위한 협의규정 도입 등 유연한 제도적 틀 개정이 필요하다. 이 같은 문제 개선을 위해서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제정 취지를 살리면서 이를 뒷받침할 수 있는 관련 법, 제도 등의 정비와 세부 운용상의 기술적인 부문에 이르기까지 검토와 정비가 필요하다 할 것이다.
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