문 : 저는 갑 소유 건물을 임차보증금 2천만 원, 월세 20만 원에 임차하고 임차기간만료일에 임차물을 갑에게 반환하기로 했습니다. 그런데 임차기간이 만료된 후 갑이 임차보증금을 지급제시했으나 제가 새로 이사갈 곳을 구하지 못해 차일피일 반환을 미루던 중 인근 건물의 화재로 위 임차건물이 소실되었습니다. 위 임차건물의 시가가 1억 원 상당인데, 저는 건물소유자 갑에 대해 손해배상책임을 져야 하는지요?

답 : 위 사안은 이행지체 중 채무자에게 책임없는 사유로 인해 이행불능(임차물의 반환불능)으로 된 경우의 채무자의 책임에 관한 문제입니다.
여기서는 두 가지가 문제되는데 첫째, 이행지체에 따른 손해배상(지연배상)의 문제이고 둘째, 이행지체 중 채무자에게 귀책없는 사유 없이 이행불능으로 진전된 경우에 채무자가 그 이행불능에 따른 손해배생책임을 부담하는지 여부의 문제입니다.

임대차계약에서 임차인은 임대차가 종료한 때에 목적물을 반환할 의무가 있습니다. 귀하는 임차건물반환기일을 경과함으로써 이행지체에 있던 중, 이웃건물의 화재로(즉, 귀하의 책임없는 사유로 인해) 임차물이 연소되어 이행불능이 된 것입니다. 그러나 이것은 귀하가 이행기일에 임차물을 반환했다 하더라도 역시 발생될 수 있는 손해이기 때문에 귀하는 건물의 소실에 대한 손해배상책임은 지지 않는다 하겠습니다(민법 제392조 단서).
다만, 위 화재가 귀하의 책임없는 사유로 인한 것이라는 입증책임과 귀하가 이행기 위 임차물을 반환하였다고 하더라도 갑이 위와 같은 손해를 면할 수 없었던 사유에 대한 입증책임은 귀하에게 있다 할 것입니다(62다175, 카6763판결).
한편, 이행기일을 경과한 때부터 화재로 임차물이 소실되기까지 이행을 지체한 것에 대해서는 손해배상(지연배상)책임이 있고, 위와 같은 임차물반환의무불이행의 경우에 있어 통상 발생될 수 있는 손해는 특별한 사정이 없는 한 임차물의 사용대가인 차임상당액으로 보아도 무방할 것이므로, 위 사안의 경우 갑이 귀하에게 청구할 수 있는 손해배상액은 월 20만 원 상당이 될 것입니다.

이때 갑은 인근 건물의 화재를 일으킨 사람을 상대로 불법행위책임을 물어 위 임차건물의 가액인 1억 원을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

<김균률 변호사 사무실:인천시 남구 학익동 272-5 현준솔로몬빌딩 401호 법무법인 둘로스. ☎032-861-0808, 팩스 032-872-0005>

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