인천시가 업무지침에 맞지 않는 용도지역 조정을 시행하고 있는 것으로 나타나 대책 마련이 요구되고 있다. 객관적인 기준을 세워야 특혜 논란과 민원 발생 우려를 줄일 수 있다는 지적이 나온다.
14일 인천연구원이 발행한 ‘도시관리계획(용도지역) 조정기준방안 연구’ 보고서에 따르면 시는 2015년 1월부터 올해 6월까지 총 71곳에 대해 용도지역을 조정했다.
세부적으로 준공업지역에서 제3종 일반주거지역으로의 조정이 8건(11.3%)으로 가장 많았고 자연녹지지역에서 제2종 일반주거지역, 보전녹지지역에서 자연녹지지역으로의 조정이 각각 7건(10%)씩 진행됐다.
조정 사유는 ‘합리적 관리’가 22건(31%)으로 가장 많고 ‘용도지역 현실화’가 13건(18.3%)으로 뒤를 이었다. 나머지는 ‘도시관리계획 반영’, ‘도시기본계획 반영’, ‘공공기능 향상’, ‘개발사업’, ‘지구단위계획’, ‘최초 지정’ 순이다.
문제는 가장 많은 조정 사유인 합리적 관리와 용도지역 현실화가 ‘인천시 용도지역 조정 기준 매뉴얼’에 제시돼 있지 않다는 점이다. 연구원은 매뉴얼에 없는 사유로 용도지역을 조정하면 개인의 재산권과 연계돼 특혜 시비 등으로 객관성과 형평성을 유지하기 어렵다고 지적했다.
또한 도시계획 관련 민원 중 용도지역 조정이 대다수를 차지하고 있는 점을 들어 현재 인천은 구체적 계획과 합리적 근거 없이 개발을 위한 용도 현실화에 나서고 있는 실정이라고 분석했다.
인천에서 자연녹지에서 3종 일반주거지역으로 바뀐 한 필지는 공시지가가 3.3㎡당 25만6천 원에서 118만 원으로 4.5배 이상 올랐다. 330만㎡ 규모의 토지가 이 같은 가치 상승을 보인다면 단순 계산만으로 기존 8천448억 원이던 토지가치는 3조8천940억 원에 달하게 된다.
자연녹지가 중심상업지역으로 조정된 또 다른 필지는 3.3㎡당 37만6천 원에서 128만 원으로 3배 이상 상승하기도 했다. 한 대형 개발지구는 자연녹지에서 주거·상업지역 등으로 조정되면서 공시지가가 평균 2배 이상 올랐다.
연구원은 현재 용도지역 현황과 장래 변경 가능성 측면에서 지역 내 주거용도에 대한 조정 수요가 많을 것으로 예상하면서 객관적이고 합리적인 조정 기준이 필요하다는 의견을 제시했다. 또 용도지역 조정기준을 도시계획위원회 심의기준으로 제도화하고, 법률 개정이 필요없는 공동주택 업무처리지침을 개정하는 방안도 제시했다.
연구를 맡은 이인재 인천연구원 선임연구위원은 "현재 관련법에 용도변경 기준이 없기 때문에 인천시를 비롯한 모든 지자체가 비슷한 실정이지만 미래 도시계획 측면에서 적절한 기준이 필요하다"며 "우리만의 기준을 세우자는 차원에서 보고서를 통해 제안하게 됐고, 장기적으로는 법률도 개정할 필요성이 있다"고 말했다.
이에 대해 시 관계자는 "합리적 관리라는 사유로 용도지역을 조정하는 경우가 있는 것은 사실이나, 도시개발에 있어서 큰 그림을 그리고 가야 하는 측면이 있기 때문에 불가피한 경우도 생길 수 있음을 이해해 달라"고 설명했다.
장원석 기자 stone@kihoilbo.co.kr
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