주택을 전세보증금을 내고 임차하려 할 경우 전세보증금을 보호받기 위한 제도로 확정일자 제도와 전세권설정 등기가 있는데 이러한 두 가지 제도의 차이점은 어떠한지에 대하여 알아보자.
우선 전세권설정 등기는 민법의 전세권에 관한 규정에 의해 그 설정 순위에 따라 당연히 물권적 효력인 순위보호가 인정되는데 반해, 확정일자 제도는 1989년 12월 30일부터 시행된 주택임대차보호법의 개정 규정에 의해 사회적 약자인 세입자를 보호하기 위해 원칙적으로 채권계약인 주택임대차에 대해 물권적효력(순위에 따른 우선변제의 효력)을 인정하는 제도라는 점에 근본적인 차이가 있다.
구체적인 차이점을 살펴보면 다음과 같다. 첫째, 확정일자 제도에 의한 순위가 인정되기 위해서는 각 등기소나 공증사무소 또는 주민자치센터에서 확정일자를 받거나 대법원 인터넷등기소에 접속(대법원 인터넷등기소 홈페이지에 접속하기 위해 회원가입이 선행 조건이고 공인인증서와 임대차계약서 원본 스캔본도 필요하다), 소정의 절차를 밟아 온라인 확정일자를 받는 외에 주민등록의 전입신고 및 주택을 인도받아 실제 거주(입주)할 것을 그 요건으로 함에 반해, 전세권설정 등기는 등기만 설정해 두면 그 설정 순위에 따라 당연히 그 순위가 보호된다. 따라서 확정일자 제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록 전입신고만 해두고 실제 거주는 다른 곳에서 한다거나, 실제 거주는 하면서 주민등록 전입신고를 해두지 않는 경우에는 보호받지 못한다는 단점이 있는데 반해, 전세권설정 등기는 등기만 경료해 두면 되고 주민등록 신고나 실제 거주는 그 요건이 아니므로 보다 편리하다.
둘째, 확정일자는 저렴한 비용으로 임대차계약서만 있으면 임대인의 동의 여부와는 관계없이 신속 간단한 절차에 의해 받을 수 있음에 반해, 전세권설정 등기는 임대인의 협력 없이는 등기 자체가 불가능하며 그 절차의 복잡성으로 인해 대부분 법무사 등 전문가의 협조를 얻어야 하고 그 비용도 확정일자에 비해서 많이 소요되며 전세 기간 만료 시 전세권설정 등기를 말소해줘야 한다.
셋째, 전세계약이 만료된 경우에 이사를 가고자 하지만 임대인이 보증금을 반환치 않을 경우 확정일자를 받아둔 임차인은 별도로 임차권등기 명령에 의한 등기를 하고 임차보증금 반환청구 소송을 제기해 승소 판결을 받은 후 그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을 신청할 수 있음에 반해, 전세권설정 등기를 한 전세권자는 위와 같은 경우 판결 절차 없이 담보권 실행을 위한 경매규정에 의해 바로 경매신청(임의경매)이 가능하다. 다만, 건물의 일부분에 대해 전세권설정 등기를 한 경우 그 나머지 건물 부분에 대하여는 우선변제권은 인정되지만 임차 부분에 대한 분할등기 없이 전체에 대한 경매 신청은 할 수 없다.
넷째, 확정일자의 경우 경매절차에서 별도의 배당요구를 해야 하지만, 전세권설정 등기의 경우 별도의 배당요구 없이도 순위에 의한 배당을 받을 수 있다. 다섯째, 주택임대차보호법상의 대항력과 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나, 대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권설정을 등기한 경우는 대지의 환가대금에서 우선배당을 받을 수 없다. 위에서 본 바와 같이 확정일자 제도와 전세권설정 등기에는 각각 장단점이 있으므로 건물 전부 또는 일부에 대한 임차인지 여부, 임대인의 협력 여부, 전세권설정 등기 소요 비용, 임차보증금 반환 어려움 여부 등 제반 문제점을 검토한 다음 사정에 맞는 적당한 방법을 선택해야 할 것이다.
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