필자가 가끔씩 주택 소액임차인으로부터 임차해 살고 있는 빌라가 경매 진행 중인데 임차보증금을 보호받을 수 있는지에 대한 문의를 받을 때가 있다.
이와 관련해 주택임대차보호법은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 전입신고를 한 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있고, 우선변제 순위와 보증금에 대해 이의가 있는 이해관계인은 경매법원에 이의를 신청할 수 있다. 이 경우 이해관계인은 민사집행법상 소액임차인을 상대로 배당이의의 소를 제기해야 하는 것으로 규정하고 있는 한편, 민법은 사해행위(주: 본 건의 경우 채무자인 임대인과 임차인 사이의 소액보증금 최우선 변제권 보호대상인 임차권 설정 행위) 취소 원인을 안 날로부터 1년, 사해행위 있은 날로부터 5년 이내 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위(사해행위)를 한때에 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다. 다만 그 행위로 인해 이익을 받은 자(주: 채무자와 임대차계약을 체결한 소액임차인)가 그 행위 당시에 채권자를 해함을 알지 못한 경우에는 그렇지 않다고 규정하고 있다.
따라서 상담자가 주택 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지는 기본적으로 아래 두 가지를 충족해야 할 것으로 본다.
첫째, 가장임차인이 아니어야 한다. 주택임대차 보호법상 소액임차인의 경우 경매개시 결정 전에만 대항요건을 갖추면 보증금 중 일정액을 최우선적으로 변제받을 권리가 있는데 채무자인 임대인은 이러한 소액임차인 보호제도를 악용해 부당한 이득을 취하는 경우가 있다. 그래서 부동산 임의경매사건의 경매신청 채권자는 자신의 근저당권 설정 일자보다 후에 체결된 임대차계약의 임차인이 권리신고 및 배당요구 신청을 했을 경우 해당 법원 경매계에 석명 요청을 하거나 재판장(사법보좌관)의 명에 따라 경매계는 임차인에게 ① 임차보증금의 입출금 거래를 증빙할 수 있는 자료와 ② 해당 부동산에 거주하고 있음을 확인할 수 있는 자료(전기세 납부 내역, 도시가스 납부내역 등) 등을 제출하라는 보정명령을 내리기도 한다.
둘째, 임대차계약 체결행위가 사해행위가 돼서는 안 된다. 해당 법원 경매계는 이 경우 임차인에게 ① 해당 부동산을 중개업소를 통하지 않고 당사자 간 계약을 한 경우 그 경위, 중개업소를 통해 계약을 체결한 경우에도 부동산 소재지 인근이 아닌 중개업소에서 중개한 경우 그 경위, 기타 임차 경위와 본 건 임대차 계약을 맺을 당시 등기사항증명서를 열람했는지, 열람했다면 다액의 근저당권이 있음에도 불구하고 임대차계약을 맺은 경위, 등기사항증명서를 열람치 않았다면 그 이유를 반드시 밝히고, ② 임차보증금 및 월차임을 지급한 실질적인 증빙자료(계좌명의인이 표시된 통장 사본, 무통장 입금증 또는 지급한 수표의 번호 등) - 임대인이 개인적으로 작성한 영수증 등은 위 증빙자료로 인정되지 않음 - 와 ③ 임차인과 임대인(남편 포함)과의 친인척 관계 등에 대해 밝히고, 친인척 관계가 아닐 경우 임차인의 가족관계증명서 등을 제출하라는 보정명령을 내리기도 한다.
대법원은 채무자가 채무초과 상태에서 유일한 주택에 대해 소액보증금 최우선 변제권 보호 대상인 임차권 설정행위는 사해행위 취소의 대상으로 채무자의 악의는 추정되고, 수익자인 임차인의 악의 또한 추정된다고 하면서 수익자인 임차인의 선의는 "실제로 보증금이 지급됐는지, 보증금 액수는 적정한지, 등기부상 다수의 권리 제한 관계가 있어서 임대인의 채무초과 상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인척 관계 등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려해 논리와 경험칙을 통해 합리적으로 판단해야 한다"(대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결)라고 하는 바, 임차인은 이 점을 고려해 자신의 선의를 입증할 책임이 있다. 소액임차인 보호와 관련된 더 자세한 내용은 서민생활 법률 전문가의 도움을 받으시기 바란다.
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