‘부동산 거래 안전’을 위해 입법 강화해야
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‘부동산 거래 안전’을 위해 입법 강화해야
이선신 농협대학교 총장(직무대행)/법학박사
  • 기호일보
  • 승인 2020.03.26
  • 11면
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이선신 농협대학교 총장(직무대행)
이선신 농협대학교 총장(직무대행)

요즘 보이스피싱 등 각종 사기사건이 많이 발생한다. 부동산 사기도 빈번하게 발생한다. 기획부동산에 의한 토지 거래 사기범죄뿐 아니라 주택임차인의 전세보증금을 노린 범죄도 많이 발생한다. 부동산은 대개 거래금액이 크기 때문에 사고가 발생할 경우 그 피해가 막심하다. 특히 주택임차인이 전세보증금을 날리게 되면 회복이 불가능할 정도의 심각한 피해를 입게 된다(서민의 입장에서는 전세보증금이 거의 전 재산인 경우가 많다). 그래서 부동산 거래를 하기에 앞서 사기를 피하는 방법에 대해 유념할 필요가 있다. 

부동산 사기를 피하기 위한 요령으로 일반적으로 권장되는 사항들은 다음과 같다. 등기부등본과 그 밖의 공부(토지대장, 임야대장, 건축물관리대장 등) 확인하기, 가등기·예고등기가 설정돼 있는 경우 가급적 거래 회피하기, 지나치게 싼 매물 경계하기, 부동산 광고 너무 믿지 않기 등이다. 그러나 아무리 조심하더라도 사기를 당하는 경우가 적지 않다. 특히 우리나라에서는 부동산 등기에 ‘공신력(公信力)’이 인정되지 않기 때문에 등기를 믿고 거래하더라도 손해 발생을 피할 수 없는 경우가 발생한다. ‘공신력’이란 어떤 권리관계가 있을 때 이것이 외형으로 드러나는 사실이 설령 진실한 권리관계와 맞지 않더라도 이러한 외형을 신뢰하고 거래하는 자에게 진실한 권리관계가 있는 것처럼 법률 효과를 인정하는 것을 말한다. 

그런데, 우리 민법상 부동산 등기에 공신력이 인정되지 않기 때문에 설령 등기를 믿고 거래를 했더라도 그 등기가 진실한 권리관계와 부합하지 않은 경우에는 그 거래에 의해 손해를 볼 수 있게 되는 것이다. 그러므로, 부동산 거래자는 ‘자기 책임 하에’ 거래의 대상이 믿을 만한 것인지 확인하고 거래 여부를 결정해야 하는 부담을 지게 된다. 

최근엔 깡통전세, 갭투자, 각종 전세사기 등으로 인해 임차인이 전세금을 제대로 돌려 받지 못하는 경우도 자주 발생한다. 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법이 마련돼 있으나 그 보호 범위가 제한적이어서 실효성이 매우 낮다. 그래서 임차인이 보험료를 납입하고 전세금반환보증보험에 가입하는 것을 권장하기도 한다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증을 통해 보험상품에 가입하는 것이다. 그러나, 이런 제도가 있다는 것을 몰라서 가입하지 못하는 경우도 있고, 보험 가입이 의무화된 것도 아니어서 번거로움을 피하거나 보험료를 아끼기 위해 가입하지 않는 경우도 있다. 그래서 보증보험이 널리 활용되고 있지는 않다.

결국 많은 주택임차인들이 속절없이 전세보증금을 떼이게 될 위험에 무방비로 방치되는 것이다. 특히 우리나라에는 외국에 없는 ‘전세’라는 독특한 부동산 임대차제도가 보편화돼 있기 때문에 임차인이 ‘전세보증금’을 확실히 반환받을 수 있도록 국가가 입법으로 보장해줄 필요가 있다. 나아가 국가가 나서서 부동산 거래의 안전을 강화하기 위한 다양한 방안에 대해 검토하고 실현해야 한다. 예컨대, 부동산 등기에 공신력을 인정하는 방안, 모든 부동산 거래에 보증보험 가입을 의무화하는 방안, 주택임대차보호법의 실효성을 높이는 방안, 채권적 임대차계약인 ‘전세’를 물권적 용익계약인 ‘전세권’으로 대체해서 활용토록 하는 방안 등을 고려할 필요가 있다.

물론 이들 사항들은 사적 계약의 중요한 틀에 큰 영향을 미치는 내용이 포함되므로 사전에 관련 전문가들의 심도 있는 논의가 이뤄져야 한다. 그리고 그 실행이 쉽지 않을 수도 있다. 그러나 아무리 논의가 어렵고 그 실현 과정이 수월하지 않다 하더라도 당장 그 검토를 시작해야 한다. 많은 서민들이 부동산 사기를 당하거나 전세보증금을 떼이게 되는 안타까운 사정을 더 이상 방치해서는 안 된다.그들의 뼈아픈 고통과 눈물을 개인의 책임으로만 돌리지 말고 사회안전망을 확충한다는 차원에서 국가가 적극적인 의지를 갖고 해결하기 위해 발 벗고 나서야 한다.

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