타인 명의로 낙찰 받은 부동산의 소유권
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타인 명의로 낙찰 받은 부동산의 소유권
홍성렬 인천지방법무사회 인천1지부장 / 법무사
  • 기호일보
  • 승인 2020.04.16
  • 10면
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홍성렬 인천지방법무사회 인천1지부장
홍성렬 인천지방법무사회 인천1지부장

부동산경매 절차에서 실질적인 매수인이 타인의 명의를 빌려 매수한 경우 그 부동산 소유자는 누가 되는지에 대해 알아보겠다. 

 우선 그 소유권 귀속에 관한 판례를 보면, "부동산경매 절차에서 부동산을 매수하려는 사람이 매수대금을 자신이 부담하면서 다른 사람의 명의로 매각 허가 결정을 받기로 그 다른 사람과 약정함에 따라 매각 허가가 이뤄진 경우, 그 경매 절차에서 매수인의 지위에 서게 되는 사람은 어디까지나 그 명의인이므로 경매목적 부동산 소유권은 매수대금을 실질적으로 부담한 사람이 누구인가와 상관없이 그 명의인이 취득한다 할 것이고, 이 경우 매수대금을 부담한 사람과 이름을 빌려준 사람 사이에는 명의신탁 관계가 성립한다(대법원 2005. 4. 29. 선고 2005다664 판결)"고 했다. 

 따라서 위 사안에서도 경매절차에서 경매목적 부동산의 소유권은 실질적으로 매각대금을 부담한 자가 아니라 매각허가 결정을 받은 명의인에게 귀속될 것이므로 그 명의인은 매수인으로서 민사집행법 제136조에 의해 매각대금을 납부한 후 6개월 이내에 점유자 등에 대한 인도명령 신청을 할 수 있고, 인도명령을 받아 집행할 수 있다. 

 참고로 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’(‘부동산실명법’) 제4조 제1항, 제2항에 따르면, 명의신탁자와 명의수탁자가 이른바 ‘계약명의신탁약정’을 맺고 명의수탁자가 당사자가 돼 명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와의 사이에 부동산 매매계약을 체결한 후 그 매매계약에 따라 당해 부동산의 소유권 이전등기를 수탁자명의로 마친 경우, 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 그 명의수탁자는 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득하게 된다. 

 다만, 명의수탁자는 명의신탁자에 대해 부당이득 반환 의무를 부담하게 될 뿐이라 할 것인데, 그 계약명의신탁약정이 같은 법 시행 후인 경우, 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 그 명의신탁약정의 무효로 인해 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이라 할 것이고, 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금을 부당 이득했다고 할 것인데(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결), 이때 명의수탁자가 소유권이전 등기를 위해 지출해야 할 취득세, 등록세 등을 명의신탁자로부터 제공받았다면, 이 자금 역시 계약명의신탁약정에 따라 명의수탁자가 당해 부동산의 소유권을 취득하기 위해 매매대금과 함께 지출된 것이다. 그러므로 당해 부동산의 매매대금 상당액 이외에 명의신탁자가 명의수탁자에게 지급한 취득세, 등록세 등 취득비용도 특별한 사정이 없는 한 계약명의신탁약정의 무효로 인해 명의신탁자가 입은 손해에 포함돼 명의수탁자는 이 역시 명의신탁자에게 부당이득으로 반환해야 한다(대법원 2010. 10. 14. 선고 2007다90432 판결). 

 이에 반해, 원래 자신의 명의로 등기돼 있던 부동산을 타인 명의로 명의신탁 등기한 경우에 관해 살펴보겠다. 대법원은 명의신탁 약정은 부동산 실명법상 무효이지만 약정 자체가 선량한 풍속이나 기타 사회질서에 어긋나지 않는다며 차명 부동산에 대해 등기명의인이 아닌 원래 소유자의 소유권을 인정한 바 있고(대법원 2002다35157 판결), "부동산실명법을 위반해 무효인 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기를 한 경우, 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 그 등기의 말소를 구하는 것이 민법 제746조의 불법원인급여를 이유로 금지되지 않는다."는 취지의 판결을 한 바 있다(대법원 2019. 6. 20. 선고 2013다218156 전원합의체 판결).

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