코로나-19로 인해 인적이 뜸한 요즘 한 여인이 마스크를 쓰고 사무실에 찾아왔다. 남편과 자신은 빌라에 전세로 살고 있는데 아이 학교 문제로 이사를 가야 해서 몇 달 전부터 집주인에게 연락을 하고 있는데 집주인이 전화번호를 바꿨는지 자신의 전화를 받질 않는다며 어떻게 해야 이사를 갈 수 있을지 문의했다. 살펴보니 甲은 乙과 2014년 3월 乙소유의 주택에 대해 ‘전세금 3천만 원, 전세 기간 2년’으로 전세계약을 체결하고 동년 4월에 입주하고 당일 전입신고 및 확정일자를 받아 놓았다. 그 후로 이 전세계약은 두 차례 연장됐고 전세금도 3천500만 원으로 증액됐다. 전세계약서는 2014년 3월, 2016년 3월 작성된 두 장뿐이며 전세금 증액 부분에 관한 확정일자는 받지 못했고, 2018년 3월 乙의 어머니가 甲에게 보내온 2020년 3월까지 2년 더 연장하기로 하는 문자내역이 있었다.
또한 위 주택에 대해 등기부 전부사항 증명서상에는 2016년 5월 세무서로부터 압류가, 2018년 2월에는 재단법인으로부터 청구금액 2천만 원의 가압류가 등재돼 있었다. 임대인과 임차인이 임대차계약서를 작성하고 주택을 인도받고 전입신고를 하면 제3자에게 대항할 수 있는 대항력을 갖게 되는데, 대항력이란 제3자에 점유할 수 있는 권리를 주장하는 것을 말하는 것이다. 여기에 추가해서 확정일자까지 받으면 우선변제권이 발생하고, 우선변제권이란 해당 주택이 경매가 진행될 때 다른 후순위 권리자보다 우선해 보증금과 전세금을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다.
주택임대차보호법 제3조의 3의 임차권등기명령은 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도의 하나로서 임대차가 종료된 후 보증금을 받지 못한 임차인이 임차주택을 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원 및 지방법원지원 또는 시군법원에 신청해 촉탁등기가 완료되면 대항요건을 유지한 채 주거이전을 보장하기 위한 제도이다. 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. 임차권등기명령이 나오면 법원의 촉탁에 의해 해당 주택의 등기부에 임차권이 등기되며 보증금에 대한 연 5%의 지연이자를 받을 수 있다.
또한 임차인은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련해 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. 임차권등기명령을 위해서는 임차인이 대항력을 취득한 시점의 확인이 필요하기 때문에 전입신고, 점유일자, 확정일자를 확인할 수 있는 서류의 제공이 필요하며 임차권등기가 설정될 때까지 대항력은 유지하고 있어야 한다. 임차권등기명령을 신청했다는 것만으로 대항력이 유지되는 것이 아니므로 임차권등기가 설정된 것을 확인한 뒤 위 전입신고를 다른 곳으로 옮길 수 있다고 봐야 한다. 임차권등기 후 그 주택을 임차한 임차인에게는 우선변제권리가 발생하지 않으므로 임차인이 자신의 보증금을 보호하기 위해서는 임대목적물의 현 상태에서 보증금을 보전할 만한 상황인지를 확인해야 하므로 임대목적물의 등기부등본과 대장을 반드시 확인해야 할 것이다.
위 사안의 경우 甲은 주택임차권 등기명령을 신청해서 해당 주택의 등기부에 임차권등기를 해두고 다른 곳으로 이사를 간다고 해도 대항력 및 우선변제권은 그대로 유지가 된다. 다만 증액된 전세금 500만 원에 대해서는 이해관계인들인 세무서와 재단법인에 대해서는 우선변제권이 없으므로 경매 절차에서 후순위로 밀려나게 될 것이다.
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