명도소송과 강제집행
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명도소송과 강제집행
손윤희 인천지방법무사회 공익활동위원 /법무사
  • 기호일보
  • 승인 2020.06.25
  • 11면
  • 댓글 0
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손윤희 인천지방법무사회 공익활동위원
손윤희 인천지방법무사회 공익활동위원

최근 임대차계약 관계에서 월세 미납 등으로 접수되는 명도소송 건이 예년에 비해 크게 늘어나는 추세이다. 명도소송이란 점유자가 불법으로 부동산을 점유하고 있는 경우 부동산의 인도를 요청하는 소송을 말한다. 즉 건물, 토지 등의 임대차계약에 따라 점유할 권리가 있었으나 임대차 계약 기간이 종료된 경우, 임차료 연체 등으로 계약이 종료된 경우(주택은 2회, 상가는 3회 연체한 경우이며 반드시 연속이어야 할 필요 없으므로 누적된 연체 횟수를 의미함), 혹은 부동산을 경매를 통해 낙찰받았으나 부동산의 점유자가 소유자에게 부동산을 명도하지 않는 경우 소유자는 법적소송을 통해서만 점유자를 내보낼 수 있는데 이때의 법적소송을 말한다. 

명도소송을 통해 판결을 받아야만 집행을 통해 불법 점유자를 합법적으로 내보낼 수 있으며 이런 명도소송으로 인한 명도집행 기간은 통상 6개월에서 1년 정도 시간이 소요된다 하겠다.

명도소송의 가장 흔한 사유는 월세 연체인 경우가 많은데, 월세를 연체하면 일반적으로 보증금에서 공제를 한다. 따라서 기타 비용을 감안하면, 보증금이 적어도 10개월치 월세가 됐을 때에는 명도소송을 제기하는 것이 손해를 최소화할 수 있다. 명도소송의 소요 시간을 감안했을 때(5~7개월), 소송이 종결될 때까지 공제할 보증금이 부족할 수도 있기 때문이다.

간혹 이러한 명도소송을 늦게 신청하고는 결국 보증금도 다 공제되고 손실을 보게 되는 경우가 많이 있으니 이를 유의해야 할 것이다.

부동산 소유자 등이 명도소송을 통해 승소판결을 받게 되면 법원은 집행문을 발효시켜 강제집행으로 해당 부동산을 점유할 수 있도록 한다. 이때 소송 당사자는 명도 소송 제기에 앞서 ‘점유 이전 금지 가처분 신청’을 해 채무자가 명도소송 진행 중 부동산 점유를 타인에게 이전하지 못하도록 하는 게 안전하다. 명도소송 제기 단계에서 점유자가 부동산을 타인에게 이전할 경우 기존 점유자를 상대로 받은 판결문은 사실상 효력을 잃게 될 수 있기 때문이다. 

이렇게 명도소송을 제기한 이후 승소 판결을 받았어도 임차인이 자진해서 명도하지 않을 경우 소유자는 명도소송판결문을 갖고 강제집행을 진행해야 한다.

우리 법은 민사집행에 대해 집행권원(판결문 등)을 전제로 하여 일정한 자들에게만 민사집행의 권한을 부여하고 있다. 즉 민사집행법 제2조(집행실시자)에서는 "민사집행은 이법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시한다"고 규정하고 있는 것이다. 따라서 강제집행은 집행관에게 신청해야 한다. 

명도소송 승소 판결문을 갖고 집행관에게 부동산의 명도집행(강제집행)을 의뢰, 집행관으로 하여금 임차인의 점유를 임대인에게 이전하는 형태를 취해야 한다.

간혹 임차인이 잠적해 연락이 안 된다고 하여 소유자가 임의로 임차인의 물건을 치우려고 하는 경우가 있는데 만약 소유자가 임의로 임차인의 물건을 치운다면 형사법적인 문제가 될 소지가 있으며 나아가 민사상 손해배상 책임을 질 수도 있으니 이를 주의해야 할 것이다. 또한 건물명도 집행 시 명도대상 건물 안에 있는 유체동산 등을 채권자의 비용부담으로 창고 등에 보관해야 할 수도 있으므로 이에 대한 사전 검토 등이 필요함을 유의해야 한다. 

독자 여러분은 위와 같은 명도소송과 강제집행의 법적 절차를 통해 적법하게 임차인의 문제를 해결할 수 있기를 바란다.

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