현재 진행 중인 인천 십정2지구 주거환경 개선사업 취지와 의미를 희석시키지 않고, 공공지원 민간임대사업이 개선되지 않으면 특정 임대사업자에게 과도한 사적 이익만 주는 정책사업이 될 수밖에 없다. 문제점은 십정2 주거환경 개선사업은 국가로부터 기반시설 지원금이라는 공공지원과 함께 전면수용 방식에서 관리처분 방식으로 변경하면서도 ‘조합이 없는 구조’의 공공참여형 사업이다 보니, 공공이 주민의 재산권 침해를 기반으로 사업을 진행하는 부분과 일반분양 없는 과도한 임대 비율에 있다.
정비사업과 연계하면 매매계약 시점을 관리처분계획 시점이 아닌 공사 착공 시점으로 늦춰야 한다. 착공 시점은 수입액과 지출액, 준공일 등 모두 확정되는 시점이기 때문에 공사비, 현금청산금 지급 등이 마무리돼야 추가 비용에 대한 리스크가 적어 정확한 비례율 및 분담금 산정이 가능할 수 있기 때문이다. 앞으로 정부는 매매계약 시점을 공사 착공 시점으로 늦추는 방안을 재검토해야 한다. 일반적으로 조합과 기업형 민간임대 사업자가 표준 업무 협약서를 작성하는데 협약서 제4조(공급조건 변경)에 시세 변동이 10% 이상 발생 시 변동할 수 있다는 조항이 있다.
하지만 십정2 주거환경 개선사업은 표준업무 협약서가 나오기 전, 토지 등 소유자를 배제한 인천도시공사는 임대사업자와 당사자로 계약하고 공공이 임대사업에 투자한 것은 토지 등 소유자들의 재산권 침해를 키웠다. 토지주 당사자를 제외한 계약은 불공정 계약이라 볼 수 있기에 준공 시점 공급 조건 변경에 대한 재검토가 필요하다. 공공주택 특별법에 의해 공공주택만 공공기금으로 출자보증 80%라는 혜택을 주어 진입 장벽이 컸으나, 민간임대특별법을 개정해 공공주택에만 있는 부분을 민간임대 사업자에게 모든 제한을 풀었다.
8년 임대 및 연간 임대료 5% 상승만을 제한하는 특혜를 주며 법을 개정하게 됐는데, 이는 8년 임대 후 매각수익을 주택가격 평균 상승률 연간 1.5% 상승 정도 될 거라고 판단했다. 그러나 한국감정원의 최근 8년 실거래가 지수를 반영하면 연 5% 이상 상승했고, 일부 지역은 더 큰 상승이 있기에 이제부터는 분양 이익에 대한 제한을 둬 원주민 또는 지역사회에 환원할 수 있게 조정돼야 하는 당위성과 필요성이 크다. 그렇지 않으면, 20%의 자기자본 또는 타인자본만 있으면 신흥 부동산재벌을 탄생시키는 법률로 지탄받을 것이다.
십정2지구는 임대사업자의 84㎡ 매입가가 3.3㎡당 830만 원인데 8년 후 시세를 현 신규 아파트 분양가의 95% 수준인 3.3㎡당 1천630만 원으로 매각한다면 한 가구당 2억 원 수익에 3천500가구라면 무려 7천억 원이라는 과도한 수익이 발생한다. 사업 방식 변경을 입주자들이 공공지원 민간임대사업에 입주자 참여형으로 변경시켜 참여형 설계 및 임대관리 운영계획을 세워 검토한다면 임대료를 시세의 80% 내외로 하고 연간 임대료 상승은 2.5%로 낮출 수 있다. 입주자 참여형이란 입주민이 간접 소유하는 방식으로 십정2지구의 공공지원 민간임대 부분을 마을 공동체사업으로 만들어 임대사업에 투자자로 투자를 하는 방식이다.
현행 보증금 규모를 줄여 보증금을 리츠에 투자하면, 내 집이라는 생각과 함께 모두가 집주인의 성격을 띨 수 있다. 이렇게 되면 커뮤니티 공간 등을 잘 활용할 수 있고 조합원과 임대주민들 간 갈등이 해소될 수 있고 8년 후 내 집 마련의 기회가 있으며, 개발이익 또한 지역주민에게 분배되는 효과를 볼 수 있다. 국토부는 2020년 5월 발표한 수도권 주택공급 강화 방안에 임차인이 리츠 주식 일부를 취득하게 하여 실거주자가 주택가격 상승에 따른 혜택을 공급 받을 수 있게 기준을 만들기도 했다.
십정2지구도 토지신탁제도를 활용한 지역사회 주민들이 공동체 개발법인을 활용한다면 도시재생, 생활 SOC 등 일자리 공급 등 주민들 스스로가 소유하고 운영하기 때문에 주민들은 작은 지분이지만, 사회적 공동체로 형성되기 때문에 지역발전을 위한 지역 기금도 만들어질 수 있다. 주민들이 공동으로 운영하는 토지에 주택이나 상업 공간을 짓고 발생하는 수익을 그 지역사회에 돌려주는 방식으로 운영하기에 지역경제 발전을 위한 마중물 역할을 할 것이다. 정부가 주거안정과 주택공급 확대라는 정책 목표를 달성하기 위해 민간임대 부분에 대한 추가적인 개선·보완책을 빠른 시일 내 마련하길 기원한다.
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