이대현 인천지방법무사회 인천3지부장
이대현 인천지방법무사회 인천3지부장

상가임대차에 따른 권리금에 대한 규정은, 상가건물 임대차보호법(‘상가임대차법’이라 하고, 아래 내용 중 법조문 표시는 이 법의 조문 표시이다)이 2001년 12월 29일 제정해 시행 중이던 2015년 5월 13일 법률 제13284호로 신설돼오늘에 이르고 있고, 이 규정에는 권리금 정의, 회수기회 보호, 적용 제외, 표준권리금 계약서 작성, 권리금 평가기준 고시 등 5개 조문으로 구성돼 있다. 이 규정은 임차인이 갖는 주권리이자 보장수단으로 이와 관련해 임대차계약 종료 시 또는 갱신청구 시 임대인과 임차인 간 상당한 분쟁이 현실에서 발생하곤 한다. 권리금은 "임대차 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등 유·무형 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외 지급하는 금전 등의 대가"로 정하고 있는데 쉽게 말하면 임차인이 신규 임차인에게 대가를 받고 양도하는 유·무형적 가치 즉 영업가치라고 할 것이다. 

권리금 회수기회 보호는 "임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 등을 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다"라고 정하고 있는데, 필자는 위 권리금 회수기회 보호와 관련해 "최초의 임대차 기간을 포함한 5년(구법 제10조 제2항, 현재는 2018년 10월 16일 개정 시행으로 10년임)을 초과해 임차인이 계약갱신 요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 권리금 회수기회 보호 의무를 부담해야 한다"라고 하는 최근 대법원의 의미 있는 판결이 있어 이를 안내하고자 한다. 

대법원은 "구 상가임대차법 제10조의4는 임차인의 계약갱신 요구권 행사기간 만료를 권리금 회수기회 보호의무의 예외 사유로 정하고 있지 않다. 구 상가임대차법 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약갱신 요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다’라고 해 계약갱신 요구권 행사기간을 제한하고 있는데, 제10조의4는 제10조 제2항을 권리금 회수기회 보호의무의 예외 사유로 정하지 않고, 계약갱신 거절에 관한 제10조 제1항 각호 또는 제10조의4 제2항 각호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우를 그 예외사유로 정하고 있다. 따라서 전체 임대차 기간이 5년을 초과하는지 여부와 무관하게 제10조의4에서 정한 요건을 충족하면 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다"라고 판시하고(대법원 2017다225312), 위 전체 임대차 기간이 지난 경우에도 임차인이 형성한 고객, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있는 것으로 판단했다. 

위 판결 전까지는 전체 임대차기간이 지난 경우에는 임대인에게 있어 임차인에 대한 권리금 회수기회 보호의무가 없는 것으로 대부분 알고 있었고, 하급심 판례에서도 "권리금 보호 규정은 계약갱신 요구기간 내에만 적용되므로 이 기간이 경과하면 임대인이 권리금 회수를 방해해도 임차인은 임대인에 대해 배상청구를 할 수 없다"는 등의 취지의 판단을 해왔으나, 이 대법 판결로 임차인으로서는 영업가치를 회수할 수 있는 기회를 보장받게 된 것이다. 다만, 임차인으로서 위 권리금 회수기회 보장을 받기 위해서는 법 제10조 제1항 각 호가 규정하는 귀책이 없어야 한다.

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