A는 B에 대해 채권이 있었고, B는 주택임대차보호법이 적용되는 주택을 소유자 C로부터 임차해 대항력을 갖추고 거주하고 있었다. A는 자신의 채권을 보전하기 위해 채무자를 B, 제3채무자를 C로 하여 B가 C로부터 받을 임대차보증금 반환채권에 대해 가압류했다. 그런데 그 후 C는 D에게 주택을 매도했고, 새 소유자 D는 임대차가 종료되자 B에게 보증금을 반환했다. 이후 A는 B에 대한 승소확정 판결을 받아 채무자를 B, 제3채무자를 D로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받은 후에 D를 상대로 추심금 청구소송을 제기했다. D는 A의 청구에 응해야 할까? 이 사건에서 쟁점은 주택임대차보호법상 대항력이 있는 주택을 양수한 D는 C의 임대인의 지위를 승계하는데, 그렇다면 D는 C의 민사집행법상 제3채무자의 지위도 승계하게 되는지 여부였다. 원심은 위 채권가압류 결정은 채권자인 A와 채무자인 B, 제3채무자인 C 사이에서만 효력이 있을 뿐, C로부터 임대주택을 양수한 D에 대하여는 그 효력이 미치지 않는다고 하여 A의 청구를 배척했다.
그러나 대법원은 전원합의체 판결로 "임차인의 임대차보증금 반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권 가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류 효력을 주장할 수 있다"라며, D는 A에게 임대차보증금을 지급할 의무가 있다고 판시했다.(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결)
주택임대차보호법이 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정한 것은 법률상 당연승계 규정이므로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합해 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 따라서 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다는 것이다.
일반적인 임대차보증금 반환채권 가압류의 경우에 제3채무자인 임대인이 임대차의 목적물을 양도해도 가압류권자에게 대항할 수 없다. 반면에 주택임대차보호법의 적용대상인 임대차보증금 반환채권이 가압류된 경우에 임대인은 임대주택을 양도함으로써 그 임대차보증금 반환 채무를 면하게 되는데 임대주택이 양도됐음에도 그 양수인이 채권 가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행 절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다.
판례는 이와 같이 주택임대차보호법 적용 대상인 임대차보증금 반환채권의 가압류 채권자가 오히려 일반적인 보증금 반환채권의 가압류 채권자보다 불이익한 경우가 발생하는 것에 대한 고려가 있었다. 그러나 위 판례에 의할 때 임대주택의 양수인 D는 민사집행법상 집행법원으로부터 가압류에 대한 통지를 받을 방법이 없으므로, 양도인 C가 이를 알려주지 않으면 임대차보증금을 이중으로 지급할 위험을 부담하게 된다.
이에 대한 학설은 양수인은 주택 매매 시 양도인으로부터 임대차보증금 반환채권이 가압류된 사실이 없다는 확인을 받고, 후에 임차인에게 보증금을 반환할 때에도 이에 대한 확인을 받으면 채권의 준점유자에 대한 변제효과를 인정받아 채권자의 이중지급 요구를 거부할 수 있다는 견해와, 일단 양수인은 채권자에게 보증금을 지급한 후에 양도인을 상대로 손해배상 청구 등을 해야 한다는 견해가 있다.
기호일보 - 아침을 여는 신문, KIHOILBO