1. 일반론
임차권등기는 주택과 상가 2가지가 있으며 여기서는 주택임차권 등기명령에 대해 알아보겠습니다. 주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료됐음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행 명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
2. 주택임차권 등기명령 절차
임차권등기명령은 ① 임대차가 끝난 후 ② 보증금을 받지 못하는 것을 요건으로 임차인이 법원에 단독 신청한다는 점에서 전세권 설정 등기와 다릅니다. 이 명령신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수하면 되는데 인지대, 송달료, 등록면허세 및 교육세, 등기촉탁 수수료 등을 납부하고, 임대차계약서 사본, 부동산등기사항증명서, 주민등록초본 등(건물의 일부는 도면 첨부)을 첨부한 신청서를 제출하면 됩니다.
법원은 보통 임차권등기명령 발령 여부를 서면 심리하고 신청 이유가 있으면 임차권등기명령을 발합니다. 법원사무관 등은 임차권등기명령의 효력이 발생하면 지체 없이 촉탁서에 재판서등본을 첨부해 임차주택 소재지 관할등기소 등기관에게 임차권등기의 기입을 촉탁하게 됩니다. 대개 법원 접수 후 2주 정도 지나면 건물등기사항증명서 을구란에 임차권등기가 기록된 것을 확인할 수 있습니다.
임차권등기명령제도는 임대보증금을 받기 위해 가압류하는 것보다 절차나 비용 및 실무적으로도 확실한 절차로 보입니다. 이러한 노력에도 불구하고 임대인이 임대차보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 지급명령이나 소를 제기해 판결정본을 확보해 추후 부동산 강제경매절차에서 배당받는 것을 염두에 둬야 할 것입니다.
3. 주택임차권등기의 효과
주택임차권등기는 계약기간의 만료 또는 해지 통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권을 확보해 주는 것이므로 경매개시결정등기 전에 등기된 임차권등기는 배당요구를 하지 않았다 하더라도 당연히 배당받을 수 있습니다. 다만 경매개시결정등기 후에 등기된 임차권은 배당 요구해야만 배당받을 수 있습니다. 주의할 점은 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득 여부를 판단하기 때문에 그전에 다른 곳으로 전입하면 안 됩니다.
4. 주의사항
임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분)을 그 이후에 지인관계 등을 이유로 임차하기도 하는데 이 경우 그 이후에 임차한 임차인은 최우선변제권을 행사할 수가 없고, 확정일자를 갖추더라도 각 순위에 따라 우선변제권만 행사할 수 있을 뿐입니다. 이것은 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.
주택임대차에 있어 위와 같은 사례가 다수 발생하고 있으므로 반드시 서민생활 법률전문가의 법적 검토를 거쳐 손해를 입지 않도록 주의할 필요가 있습니다.
기호일보 - 아침을 여는 신문, KIHOILBO