최근 들어 대형 상가건물 건축 시 시행사 또는 시행사인 건축주는 건축에 소요되는 자금 조달 또는 안정적 사업 종료의 필요로 신탁회사와 주로 담보신탁의 방법으로 금융기관의 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)을 이용하고 있다. 이때 위탁자인 건축주(신탁자 또는 시행사, 이하 위탁자)와 신탁회사 간 신탁계약에 의해 신탁회사는 수익증권을 발행해 위탁자에게 교부하고, 위탁자는 이를 담보로 금융기관으로부터 자금 대출을 받아 건축사업을 진행하게 된다.
신탁계약 시 금융기관은 신탁계약서상 우선수익자로 지위를 부여받고, 건축사업의 진행 중 또는 완료 후 위탁자의 금융기관에 대한 원리금 체불 등 문제 발생 시 신탁회사의 신탁재산 처분행위로 종료되기도 하고, 건축사업이 제대로 완료되는 경우에는 건물의 분양 또는 임대 등의 방법으로 수익을 발생시켜 신탁계약에서 정해진 수익의 배분으로 신탁행위의 관계가 종료되고, 신탁재산의 소유권은 위탁자에게 귀속된다.
상가건물의 사용인가(준공)로 건물의 보존은 신탁 방법에 따라 건축주인 위탁자를 또는 수탁자인 신탁회사를 소유자로 해 보존등기를 하게 되는데, 이때 임차인이 상가건물의 일부 또는 호실을 임차하려는 경우 실소유자인 위탁자에게 신탁재산의 귀속을 통한 소유권이 이전되기 전에 임대차계약을 위탁자와 할 것인지 아니면 수탁자와 할 것인지가 문제되는데, 원칙적으로 소유권을 가지고 있는 수탁자와 임대차계약을 해야 한다.
위탁자는 신탁기간 부동산에 대한 처분 권한이 없어 적법하게 임대할 권한이 없으므로 "신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로, 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부 관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니다(대판 2012다33174)"라는 법리에 비춰 보면 더욱 그러하고, 이를 간과해 위탁자와 임대차계약을 한 경우에 원칙적으로 무효이기는 하나, 이에 대해 대법원은 "신탁기간이 종료되고 신탁재산이 위탁자에게 귀속이 되는 경우에는 유효한 계약이 될 수 있다(대판 2018다44879)"고 판시해 위탁자가 부동산의 소유권을 회복하게 되면 임차인은 대항력을 취득한 것으로 판단하고 있다.
그런데 위 경우 문제는 세무서의 수탁사에 대한 체납세금 압류 또는 위탁자의 우선수익자인 금융기관에 대한 이자 연체로 위탁자에게 소유권이 귀속되기 전에 신탁회사의 공매로 신탁재산이 처분되는 경우다. 신탁된 상가를 수탁자와 임대차계약을 하고 세무서의 확정일자를 받아 놨다면 공매처분이 되더라도 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있을 것이지만, 위탁자와 임대차계약을 했다면 보호받지 못할 수도 있다는 점 명심해야 한다. 단, 위탁자가 신탁원부상 우선수익권자(대출 금융기관)의 서면 동의 및 수탁자의 사전 승낙을 받아 임차인과 임대차계약을 체결한 경우에는 보호를 받을 수 있다.
따라서 임대인(위탁자)이 신탁회사와 신탁계약에 의해 신탁계약 기간 중에 있는 경우(신탁계약하기 이전에 임대차계약을 하는 경우에는 상관없음)에 위 신탁재산인 상가건물의 일부 또는 호실을 임차하려는 임차인은 반드시 수탁사(신탁회사)와 계약을 하고, 사정에 의해 위탁자와 계약을 하는 경우라도 신탁원부상 우선수익자의 사전 동의서 및 수탁자의 승낙서가 계약서에 첨부돼 있는지를 확인한 후 계약해야 할 것이다.
상가건물이 보존등기 전이라면 임대인에게 신탁계약서를 구해 ‘신탁부동산의 보전관리 등’ 및 ‘임대차 등’이 기재된 규정을 확인하고, 보존등기 후라면 건물등기사항증명서에 신탁원부등록번호가 기재돼 있으므로 등기소를 방문해 신탁원부등본을 발급받아 확인 후 계약함으로써 위험 없는 임대차계약을 할 수 있을 것이다.
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