근년, 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법의 잦은 개정으로 인해 임대인과 임차인 간 계약해지(계약갱신거절) 통지 등 계약갱신과 관련해 두 법의 혼돈으로 다툼이 발생하곤 해 차이를 적고자 한다.
주택임대차보호법은 "임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다"라고 규정하고, 위 기간 내에 임대인과 임차인이 상호 아무런 의사표시 없이 경과한 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 이때 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하는 것으로 하고 있다(주택임대차보호법 제6조, 제6조의2).
위 갱신거절의 통지 기간은 종전에는 ‘6개월 전부터 1개월 전까지의 기간’이었으나 2020. 6. 9. 법 개정으로 "6개월 전부터 2개월 전까지의 기간"으로 개정되어 2020. 12. 10.부터 시행되고 있다.
이에 반해, 상가건물임대차보호법은 "임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다"라고 규정하고, 임대인이 위 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 묵시적 갱신의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수가 있고 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하는 것으로 하고 있다(상가건물임대차보호법 제10조). 이 부분은 주택임대차와 동일하나, 계약갱신의 요구기간은 임대차기간이 만료되기 "6개월 전부터 1개월 전까지"로 주택임대차와 다름을 유의해야 한다.
그리고 상가건물임대차보호법에는 주택임대차보호법과 달리 임차인의 계약갱신거절권을 인정하는 명문의 규정을 두고 있지 않은데, 이는 일반적으로 임대인이 임대차계약을 종료시키려고 하는 경우가 대부분이고 임차인이 갱신 거절하는 경우는 많지 않다 보니 규정되지 않은 입법의 불비로 보이고, 실제 이와 관련한 소송에서 서울중앙지방법원 항소심은 임차인의 갱신거절권은 특약으로 정한 경우 인정된다는 취지의 판단을 하고 있다(서울중앙지방법원 2018. 11. 6. 선고 2018나10776 판결).
주택임대차보호법의 개정으로 도입된 갱신요구권도 이 행사로 임대차계약이 갱신된 경우 주택 임차인은 언제든지 임대차계약의 해지를 통지할 수 있지만, 상가건물 임차인은 그렇지 않으므로 특약으로 임차인의 갱신거절권을 두는 것은 임차인에게 유리해 상가건물임대차보호법 제15조(강행규정)에 반하지 않은 것으로 해석하고 있어, 계약 시 필요하면 임차인의 갱신거절권에 관한 내용을 특약으로 정할 필요가 있다.
또한, 상가건물임대차보호법에는 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 규정이 있는데 반해(상가건물임대차보호법 제13조), 주택임대차보호법은 이에 관한 규정이 없으므로 법률 해석 또는 관련 법령의 유추, 준용을 통해 주택전차인의 경우에도 계약갱신요구권을 인정하여 법률의 공백을 메꾸는 것이 타당할 것으로 보인다.
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