일전에 노인 한 분이 자기도 모르는 땅 때문에 매년 재산세가 부과되고 수급자 신청을 할 수 없게 됐다고 하소연했다.
내담자가 제시하는 자료 등을 검토해 보니 99㎡ 남짓 되는 땅 위에 40년 전 준공된 근린생활시설이 있었고 건물소유자는 수차례 바뀌었으며, 건물이 준공된 이듬해 건물소유자 명의로 된 건물부지 일부가 내담자 포함 34명 각자에게 2㎡ 정도 되게 증여를 원인으로 이전돼 있었다(공유등기).
위 경우 건물소유자는 관습법상의 법정지상권을 취득하게 되는데, 이 권리를 제3자에게 전득시키려면 먼저 건물소유자가 법정지상권 등기를 한 후 이 지상권의 이전등기를 해야 한다.
만일 건물소유자가 법정지상권 설정등기를 하지 않고 건물을 양도하는 경우 건물양수인은 양도인을 대위해 토지소유자에 대해 법정지상권설정등기절차의 이행을 청구할 수 있지만, 토지소유자의 건물철거청구는 신의칙상 허용되지 않는다. 다만, 토지소유자는 법원에 부당이득반환청구를 해 지료를 받을 수 있다.
내담자는 재산세를 낼 돈이 없고 수급자 신청을 하고자 하나 이 땅이 걸림돌이 된다고 하면서 건물소유자와는 연락되지 않고 이 땅을 사고자 하는 사람도 없으며, 자식 또한 증여받기를 원하지 않아 구청에 이 땅을 포기하겠다고까지 하니 구청에서는 상담실에 가서 상담받아 보라고 해서 왔다는 것이다. 내담자는 40년 전 본인도 모르게 증여받은 땅이라 등기권리증이 없다고 했다.
증여자와 아무런 관계없는 미성년자가 이 땅을 증여받는 경우, 법정대리인인 부모가 증여자와 계약을 체결하고 60일 이내에 부동산 소재지 시군구청장에게 취득세를 신고하고 아이 통장에 있는 돈으로 낸 후(부모 돈으로 내면 현금증여가 됨) 소유권이전등기를 신청해야 한다.
증여계약서에는 반드시 증여자의 인감과 될 수 있으면 수증자의 법정대리인 부모의 인감으로 찍는 것이 바람직하고 증여자의 인감증명서(일반용), 수증자(미성년자)의 가족관계증명서, 법정대리인 부모의 인감증명서(일반용)를 첨부하면 된다. 취득세 신고 전 증여계약서 2통을 시군구청에 제출해 시군구청장의 검인을 받아야 하고, 검인받은 증여계약서를 취득세영수필확인서와 함께 관할등기소에 제출해야 한다. 등기필증이 없는 경우에는 증여자가 등기관의 확인조서를 받거나 등기신청인의 대리인(법무사나 변호사)이 확인서면을 작성, 제출해야 한다.
등기신청서에는 위 서류 외 증여자의 과거 주소 변동사항이 나오는 주민등록표 초본, 수증자의 주민등록표 등본, 증여대상 부동산 대장등본, 위임장 등을 첨부할 것이며 시가표준액이 1천만 원 이상이면 국민주택채권 매입 후 그 발행번호를, 등기신청수수료 납부 후 그 납부번호를 등기신청서에 각 기재하고 등기신청수수료 영수필확인서를 첨부해서 등기소에 제출하면 된다.
다음 절차로 수증자는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 증여세 신고를 해야 한다. 신고는 국세청 홈택스에서 아이의 공인인증서로 비회원 로그인한 후 신고·납부 배너 중 ‘증여세’ 클릭→일반 증여신고 중 ‘정기신고’ 클릭→증여자, 수증자 기본정보 입력, 이때 증여자와의 관계는 ‘무관계’ 더블클릭→증여재산명세 입력, 위 사례 경우 증여재산의 종류는 ‘토지Ⅱ(일반건물의 부수토지)’, 평가 방법은 ‘기준시가 등 보충적평가법’ 선택 후 증여 면적에 개별공시지가를 곱해 평가가액 입력→세액계산 입력, 이때 상속세 및 증여세법 제69조에 의거 3% 신고세액 공제 자동 산출됨→신고서 제출 후, 다시 신고·납부 배너 중 ‘증여세’ 클릭→‘신고 부속·증빙서류 제출’을 선택해 증여계약서를 첨부·제출하면 된다.
마지막으로 홈택스에서 아이 통장에 있는 돈으로 증여세를 내고 필요할 때 납세사실증명을 발급받으면 된다.
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