정지용 이성만 국회의원 정책특별보좌관
정지용 이성만 국회의원 정책특별보좌관

관리처분인가를 앞두고 있는 십정5 재개발구역은 투기과열지구인 간석동과 조정지역인 십정동이 포함돼 조합원 지위권 양도문제가 대두된다.

 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의하면 ‘정비구역’은 일반적으로 한 개의 행정구역 내에 일정한 구역을 지정하지만, 반드시 한 개의 행정구역 내로 제한되지 않은 관계로 두 개 이상의 행정구역이 포함해 지정할 수도 있다.

 도시 계획적인 측면에서는 ‘정비구역’ 내 두 개 이상의 행정구역이 포함되고, 투기과열지구와 조정지역이 혼재될 가능성이 있다. 2개 이상의 행정청은 합의에 따라 하나의 행정청으로 통합된다. 쉽게 말해 준공된 후에는 하나의 아파트 단지가 되기 때문에 통상 행정구역 토지면적 비중이 큰 곳으로 행정구역이 흡수·통합된다는 것이다. 

 ‘도시 및 주거환경정비법’ 상 ‘정비구역’은 정비사업을 하기 위한 구역 범위일 뿐이지 투기과열지구와 조정대상지역은 정비사업과 무관하게 ‘주택법’에 따라 지정된 지역이다.

 하지만 그 지역에 가지고 있는 토지등소유자인 경우는 투기과열지구와 조정대상지역에 따라 조합원 지위 양도 제한 및 분양신청 제한 등의 규제를 적용받기 때문에 재산권과 연결된다. 이러한 규제는 준공 전까지는 각각에 해당되는 지역 규제를 적용하는 것이 타당하지만 일괄해 정비구역 전체를 지정한다면 비례의 원칙에 따라 최소침해의 원칙에 위반되지 않도록 해야 한다.

 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제39조 제2항의 입법 취지는 투기과열지구에서 재개발사업을 시행하는 경우 관리처분계획의 인가 후에는 조합원 지위 양도를 금지함으로써 실수요자를 보호하고 단기 투기수요를 억제해 주택시장을 안정적으로 관리하고자 한 것이다. 하지만 투기과열지구와 조정대상지역이 혼재된 사업구역에서는 이익형량에 대한 하자가 발생한다.

 도시 및 주거환경정비법 제72조 제3항에 따라 하나의 재개발사업임에도 불구하고 투기과열지구의 토지등소유자와 조정대상지역의 토지등소유자를 달리 취급하게 되면 조합원 간 형평에 반하는 결과를 초래할 수 있고, 투기수요 억제와 주거안정 달성을 위해 재당첨 제한 규정을 둔 같은 조 제6항의 취지에 반한다는 의견을 최근 국토부 유권해석을 통해 이렇게 혼재된 지역은 규제가 더 강한 투기과열지구로 통합한다는 판단을 내린 바 있다.

 그렇다면 십정5 재개발구역은 투기과열지구 대상지역이 30% 미만이고 조정대상지역이 70% 이상이라 오히려 조합원 간 형평에 반하고 여러 가지 비용증가 등 이익형량에 하자가 발생하게 된다. 추후 준공 후 하나의 필지가 돼 모두 조정대상지역으로 편입 되는데 혼재 돼 있다는 사실만으로 과도한 규제적용이 법의 취지와 입법목적을 실현하기에 적합한지, 또한 국가가 국민의 기본권을 존중하고 기본권을 최소로 침해하는 수단을 선택했는지, 심도있는 재검토가 필요하다.

 굳이 조합원 간의 형평성을 따진다면 십정5 재개발구역은 조정구역 내에 거주하는 토지등소유자의 수가 월등히 많으므로 오히려 형평성과 이익형량을 고려하면 전체 지역을 투기과열지구로 규제하는 것이 아닌 조정대상지역으로 편입하는 것이 마땅하다 할 수 있다.

 국민의 기본권을 제한하는 법률이 과잉금지의 원칙에 맞게 제정되려면 ①목적의 정당성 ②방법의 적절성 ③피해의 최소성 ④법익의 균형성이라는 요건을 갖춰있는지 이중 어느 하나라도 침해할 경우 헌법상 위헌으로 판단할 수 있다는 사실이다. 피해의 최소성은 입법목적이 정당하더라도 다른 대안이 없을지를 고찰해 기본권이 최소한으로 제한받는 방향을 모색해야 하며, 보호하려는 공익과 이로 인한 사적 불이익을 비교하여 관련된 행정청을 신뢰한 개인이익의 침해가 없도록 행정청에서는 방법을 모색해 주었으면 한다.

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