1. 전세기간 중 경매 진행, 전세금 반환 요구
집주인(임대인)이 원리금을 못 내 근저당권자가 임의경매 신청을 하거나 임대인의 채권자가 강제경매 신청을 해 사는 집에 대해 경매가 진행되면 임차인으로서는 황당합니다.
전세계약은 전세금을 활용하기 위한 제도로 임차인은 전세기간 만료일 전에는 전세금 반환을 청구할 수 없지만, 기간 종료를 합의한 약정 해지나 민법 제625조(임차인의 의사에 반하는 보존행위와 해지권), 제627조 2항(일부 멸실 등과 해지권), 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) 등의 법정 해지 사유로 임대차계약이 해지되면 전세금 반환을 요구할 수 있습니다.
2. 융자 없는 집의 임차인인가(권리분석)
경매당한 임차인은 먼저 전셋집 등기부등본을 발급받아 본인이 어떤 위치에 있는지 권리분석을 합니다. 자신이 대항력을 갖춘 날(주택의 인도와 전입신고를 마친 다음 날 0시)과 확정일자(우선변제권)를 점검해 대항력을 갖춘 날과 융자를 받은 근저당권설정등기나 가압류, 압류 등의 등기일을 비교해 대항력을 갖춘 날이 먼저인 ‘선순위 임차인’인지, 아니면 뒤인 ‘후순위 임차인’인지를 파악합니다.
3. 권리신고 및 배당요구 신청
경매 절차는 무잉여 기각, 경매 신청 취하 등으로 진행이 안 될 때도 있으나, 대부분은 낙찰까지 진행되기에 임차인은 전세금반환소송과 상관없이 해당 경매 절차에서 전세금을 받는 것이 유리하므로 권리신고 및 배당요구 신청을 하는 것이 보통입니다(간혹 배당요구 신청을 하지 않는 경우가 있습니다).
권리신고는 매각 부동산상의 권리자가 집행법원에 자신의 권리를 신고하는 것이고, 배당요구란 다른 채권자에 의해 개시된 집행절차에 참가해 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는 신청을 말하는데, 배당요구 종기까지 배당요구해야 합니다(바로 신청하세요). 이후 최고가 매수신고인이 정해지고 매각대금을 완납하면 배당 절차에서 법정 순서에 따라 전세금에 대한 배당이 이뤄집니다.
4. 전세금반환소송
전세금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 임차인이 제기하는 소송을 말하고, 반환 청구의 근거로 임대차계약의 해지와 해지에 따른 전세금 반환 의무가 집주인에게 있어야 합니다. 부동산 경매의 진행은 임차인의 보증금 반환에 큰 영향을 미치는 임대차 해지 사유이므로 임차인은 집주인에게 임대차계약 해지를 통보합니다.
바로 전세금반환소송에 착수할지, 배당일 이후 못 받은 전세금만큼 반환소송을 할지는 임차인의 선택입니다. 다만, 전세금을 한 푼 혹은 일부라도 못 받으리라 예상하는 임차인은 소송이나 경매가 오래 걸리니 바로 전세금반환소송을 준비하십시오. 소송은 몇 개월 안에 임차인 승소로 끝날 것입니다. 지급명령정본 송달을 받고 이의신청을 안 할 집주인이라면 신속하고 저렴한 지급명령신청도 좋습니다.
선순위 임차인은 집주인이 전세금을 반환할 여력이 없는 경우(빌라왕, 건축왕 등), 나중에 집주인의 재산을 발견할 것에 대비해 미리 전세금반환청구의 소를 제기해 집행권원을 확보해야 합니다.
5. 임차권등기명령신청
경매당한 임차인은 통상 매각대금 납부일까지 이사하지 않으나, 피치 못할 사정으로 경매 중 이사해야 한다면 자신의 대항력(점유·전입)을 유지하기 위해 꼭 관할 법원에 임대차기간 만료 혹은 계약 해지를 알리면서 임차권등기명령신청을 하고 임차권등기가 된 것을 등기부등본에서 확인한 후 이사합니다.
6. 경매 수렁에서 벗어나기
배당받거나 빈손으로 나온 임차인은 이번 경매를 교훈 삼아 보다 안전한 집에서 주거생활을 합니다.
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