계약을 체결하는 시점에 ‘계약금’이라는 명목으로 돈을 수수하는 경우가 있다. 계약금이 계약 체결의 필수 요소는 아니지만, 부동산 거래와 같은 경우에는 통상 거래금액의 10% 정도를 계약금으로 수수하는 게 관행이다.
계약금의 법률적 의미는 여러 가지가 있지만, 현행 민법은 계약해제권을 보류하는 ‘해약금(解約金)’ 성질을 갖는다고 본다.
당사자 쌍방 합의로 계약이 성립하면 채무불이행 등 상대방의 귀책 사유가 없는 한 일방이 마음대로 계약을 해제할 수 없는 것이 원칙이다. 이를 ‘계약의 구속력’이라고 한다. 다만, 민법 제565조에서는 "매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전, 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다"고 규정한다. 즉, 계약 당시 계약금이 수수되면 당사자 중 일방은 계약금 상당액의 금전적 손실만 부담하면 상대방이 이행에 착수할 때까지는 마음대로 계약을 해제할 권리(해제권)를 갖게 되는 셈이다.
그렇다면 계약금을 교부한 때에는 쌍방 당사자 모두 계약을 해제할 권리를 갖게 돼 계약 이행을 약하게 할 염려가 있다. 그러나 해제하려면 계약금 또는 그 배액을 잃게 되므로 이 계약금 액수를 많은 금액으로 해 두면 반대로 계약 이행을 확실하게 하는 작용을 할 수도 있다.
부동산 매매나 임대차 계약에 있어서 시세 변동이나 당사자 사정 변경으로 중도에 계약이 파기되는 경우가 있다. 이때 계약금 포기나 배액 상환을 두고 계약당사자 간 분쟁이 생기는데, 특히 계약 체결 시 약정한 계약금 중 ‘일부’만 지급하고 나머지는 나중에 지급하기로 약속한 상태에서 계약이 파기되는 경우 문제가 된다.
이에 대해 참고가 될 만한 대법원 판례가 있어 소개하고자 한다. 실제로 문제가 됐던 사례를 요약하면 이렇다.
매도인과 매수인은 서울 서초구 소재 부동산 매매계약을 체결하면서 매매대금은 11억 원, 계약금은 1억1천만 원으로 약정했다. 매수인은 계약금 1억1천만 원 중 1천만 원은 계약 당일 지급하고, 나머지 1억 원은 다음 날 매도인의 은행 계좌로 송금하기로 약정했다. 그런데 매도인은 다음 날 매매를 중개한 공인중개사에게 계약을 해제하겠다고 통보한 후 은행 계좌를 폐쇄했고, 매수인에게 받은 계약금의 배액인 2천만 원을 법원에 공탁했다. 그 후 매도인은 매수인에게 공탁 사실과 함께 해약 통고를 내용증명으로 발송했다.
이 사건에서 매도인이 계약을 해제하려면 계약금 배액을 상환해야 하는데, 이때 배액 상환의 기준이 되는 금원이 ‘실제로 받은’ 계약금인지 ‘약정한’ 계약금인지가 쟁점이 됐다.
이에 대해 대법원은 "실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다"라고 판시했다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).
결국 위 사건의 경우 매도인이 실제로 받은 계약금의 배액인 2천만 원만 공탁하고 계약을 해제한 행위는 유효하지 않다.
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