임차인이 사는 집이 법원경매 진행됨을 알면 스스로 자기가 어떤 위치에 있는지, 보증금을 얼마나 받는지 아래의 순서대로 분석할 필요가 있다. 다만, 아래의 서술은 융자 있는 공동주택에 들어간 세입자를 기준으로 했다. 이들 임차인은 배당 요구해야 배당받을 수 있고, 낙찰자에게는 대항할 수 없어 집을 인도할 의무가 있다.
1. 경매 정보 확인
집 현관에 붙은 (경매)안내문이나 통지서(주택임차인용)를 봤다면 ‘사건 2023타경OOOO 부동산 강제(또는 임의) 경매’라는 경매사건번호와 채권자, 채무자, 소유자 성명 등을 확인해야 한다.
2. 대항력·확정일자 확인
잔금일 전후로 임대인 협조를 받아 임차권등기를 한 세입자가 아니라면 주택임대차보호법상 대항력(제3자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘)과 확정일자(관공서가 해당 계약서에 실존 증빙 인증 일자, 대항요건+확정일자는 우선변제권 취득 요건)를 갖췄는지 확인한다. 대항력은 주택의 인도와 전입신고를 하면 다음 날 0시에 취득한다.
3. 다가구주택이라면
다가구주택(건물 전체가 1인 소유로 구분등기 안 된 주택)은 넓게 단독주택이라 하고, 여러 세입자가 있어 소액보증금과 나머지 보증금에 대한 안분 혹은 우열관계가 발생하니 배당에 대해 전문가와 상의한다.
4. 말소기준권리 확인
처음부터 융자가 있는 집에 들어갔기에 등기부 등본을 발급받아 보면 자신의 대항력취득일보다 등기접수일자가 빠른 근저당권등기가 있을 테고, 통상 근저당권등기가 말소기준권리가 된다. 낙찰되면 말소기준 근저당등기 이후 모든 등기는 소멸 말소된다. 임차인의 대항력취득일과 확정일자보다 후일자의 가압류등기, 압류등기, (후순위) 근저당권등기 등은 임차인보다 후순위라 보증금이 우선 배당될 것이다(예외 있다). 다만, 융자 없는 줄 알고 계약했는데 융자가 있다면 사기 고소 따위를 법무사 등과 상담한다.
5. 소액임차인인지 확인
임차인은 근저당권설정등기의 등기접수일자가 언제인지 확인하고, 이 일자를 ‘기준시점’으로 해 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 ‘소액임차인의 범위 등 안내’를 보아 ‘지역’과 ‘임차인 보증금 범위’, ‘보증금 중 일정액의 범위’를 자신의 상황과 대비해 체크한다. 예를 들면 2023년 김O성 사건의 인천 전세사기 피해 주택임차인은 기준시점인 근저당권설정등기 접수일자가 2014년 1월 1일부터 2018년 9월 17일 사이로 최종 전세금이 8천만 원 이하일 때 2천700만 원만 소액보증금으로 배당받는다.
6. 배당순위 확인
낙찰되면 배당할 금액(매각대금 등)을 배당순위에 따라 배당을 실시하는데, 배당순위는 ①집행비용(통상 몇백만 원) ②제3취득자의 필요비 유익비(통상 없다) ③최우선 변제되는 소액보증금 중 일정액(최종 3개월분 임금과 3년간의 퇴직금 등도 같은 순위) ④당해세(상속세, 종합부동산세, 재산세 등. 원래는 법정기일이 대항력 있는 임차인의 확정일자보다 늦더라도 당해세가 먼저 배당됐으나 개정돼 2023년 4월 1일 이후 매각허가결정 시 확정일자보다 빠른 법정기일 당해세만 우선 배당된다) ⑤우선변제권 있는 담보물권 등 채권(근저당, 담보가등기, 전세권, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금 등) ⑥이하 후순위 기타 채권(임차인보다 후순위이므로 신경 쓰지 않아도 된다) 순이다. 통상 시세의 60~80% 대출받은 집의 임차인은 최우선변제금만 배당받는다.
지금까지 쓴 내용과 다른 상황이라면 근처 법무사 등의 전문가를 찾아 상담한다.
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