최근 많은 분들에게 부동산 경매에 관한 문의를 받는다. 전세피해를 입어 보증금을 회수하고자 자신이 사는 집에 경매 넣기를 원하는 분, 또 받을 돈이 있어 강제집행 방법으로 부동산 경매 신청을 원하는 분 등 각자 사정에 따라 부동산 경매에 관한 관심이 폭주한다.
그러나 부동산 경매 신청은 자신이 가진 권리만으로는 할 수 없고, 판결문(확정된 지급명령정본, 확정된 이행권고결정문, 확정된 조정에 갈음하는 조정조서, 조정조서정본, 확정된 화해권고결정, 공정증서정본도 같음)을 받거나 채무자와 합의해 근저당권 등의 권리를 부동산 위에 설정해야만 한다.
이처럼 판결문(집행문을 부여받은 것)을 집행권원이라고 하며 민사집행법에서는 판결문에 기초한 경매사건을 강제경매, 근저당권 등을 담보물권이라고 하고, 근저당권실행에 의한 경매를 통상 임의경매라고 한다.
건물 일부를 대상으로 설정된 전세권의 경우 경매 신청할 수 없다. 즉, 다가구주택, 원룸주택, 고시원 등을 대상으로 건물 일부에 설정된 전세권에 기해서는 경매 신청할 수 없다(민법 제318조, 대법원 2001년 7월 2일자 2001마212 결정 [부동산임의경매]).
이처럼 채권 확보를 위해 경매를 진행하게 되면 법원 경매계는 적합한 경매 신청인지를 심사해 경매개시결정을 하게 되고, 이로써 본격적인 부동산 경매 절차가 개시된다.
경매 개시 이후에는 부동산에 관한 이해관계 등을 확인하기 위해 경매공무원은 직권으로 부동산등기부상 이해관계인과 부동산등기부에 기재되지 않은 이해관계인에 관한 조사를 한다.
부동산의 등기부에 설정된 권리, 근저당권, 전세권, 임차권 등 기타 권리를 확인해 경매 절차가 개시됨을 통지하게 되며, 이 권리자들에게 기간을 정해 배당 요구 신청할 것을 고지하고(민사집행법 제84조 배당요구의 종기결정 및 공고), 그밖에 등기부 외 권리자, 즉 주택임차인, 상가임차인 등에 관한 조사는 법원이 집행관에게 위임하도록 돼 있고, 집행관이 수차례 방문해 해당 물건에 임차인 등을 조사한다(민사집행법 제85조 현황조사).
또 그 외 국가, 지방자치단체, 건강보험공단 등에 경매채무자(부동산에 관한 소유자)에 대한 체납금이 있는지를 확인하고, 이에 관해 우선권이 있는 채권 등은 부동산 매각대금에서 먼저 배당받을 수 있다(민사집행법 제84조 배당요구종기결정 및 공고 제4항).
이처럼 경매를 개시하는 데 최초 공시 절차인 경매개시결정에 따른 등기를 경료하고 위 내용 등을 조사해 권리자 등이 참여하도록 정하므로 경매가 개시된다고 해도 바로 채권자에게 돈이 지급되지 않는다.
통상 매각기일 지정까지는 별다른 사유가 없으면 약 10개월의 시간이 걸리며, 매각기일 지정 후에도 1~2회가량 유찰 등으로 인해 2~3개월의 시간이 더 걸리고, 그 후 매수인이 매각대금을 전액 납부하기까지 1.5개월의 시간이 주어지는 등 채권자가 자신의 채권을 회수하기까지 약 13개월의 시간이 소요된다.
전세피해자들에 대한 상담을 진행한 결과 가장 많이 하소연하는 부분이 경매 진행이 오래 걸린다는 점이다. 그러나 다수 이해관계자가 있는 부동산 경매를 제대로 진행하기 위해서는 위와 같은 절차가 반드시 필요하고, 선의의 피해자가 생기면 안 되기에 그러하다는 것을 반드시 알 필요가 있다.
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