주택산업연구원은 지난 14일 "현 정부의 공급·수요예측 실패로 주택 가격 불안이 지속되면서 내년도 주택 가격도 연간 2.5%, 전세 가격은 3.5%가량 증가할 것"이라고 전망했다. 그러면서 "문재인정부가 24번의 부동산대책 발표에도 불구하고 주택 가격 안정에 실패한 데는 수요·공급 판단 오류와 이념에 치우친 비전문가들에 의한 정책 주도가 주원인으로 작용했다"고 밝혔다. 뺄 것도, 더할 것도 없이 옳은 지적이다. 본질은 ‘초과 수요’다. 당연히 공급량을 늘리는 정책이 중심이 돼야 했는데 그러질 않았다.
늘 그렇듯 정책 실패는 ‘시장에 대한 정부 개입’에서 시작된다. 현 정부의 부동산 참사도 재건축·재개발을 막아 주택 수급을 줄인 게 발단이었다. 이후 부작용으로 집값이 폭등할 때도 정책 기조를 바꾸지 않았다. 규제 일변도로 대응하면서 오히려 문제를 어렵게 만들어 갔다. 결국 집값은 물론 (임대차3법 시행으로 전월세 물량이 감소하면서)전월세 가격과 주거비 부담까지 증가하는 상황이 됐다. 정부가 시장의 영역에 들어와 간섭하고 억제하는 행위가 얼마나 해로운지를 여실히 보여 준 반면교사다.
해결의 주도권을 개인의 선택과 시장에 넘겼다면 어땠을까. 주택 공급자들은 공급을 늘리는 선택을 했을 것이고, 최소한 집값이 더 오르는 일은 없었을 것이다. 오히려 ‘하향화’했을 가능성이 높다. 그런 현상은 수요와 공급이 균형을 이루는 지점, 즉 초과 수요가 제로가 되는 ‘균형가격’에 도달할 때까지 지속됐을 것이다. 균형가격에 도달한 건 이미 수요가 ‘최상의 조건으로, 최대한 충족이 됐음’을 의미한다. 주택정책이 실패한 건 이런 초과수요를 공급으로 풀려 하지 않고 규제와 개입으로 억제하려 한 데 있다.
그동안의 정부 행태를 보면 ‘규제와 개입으로 초과수요를 없앨 수 있을 것’이라 확신했던 듯하다. 하지만 시장은 그렇게 돌아가지 않는다. 본질인 공급 부족을 해결하지 않는 한, 가격 상승 압력은 사라지지 않는다. 이를 막겠다고 주택의 보유와 거래에 대해 규제하거나 징벌적 세제를 부과하면 그 부담은 주택시장의 약자인 전월세 입주자에게 고스란히 전가된다. 그래도 누가 이기나 보자며 계속 고집을 부린다면 결국 시장은 정책 집행 세력을 교체하는 식으로 대응할 것이다. 규제도 정부도 시장을 이길 순 없다.
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