부동산 매매 과정에서 하자담보책임이 자주 문제가 되곤 합니다. 이는 매매 과정에서 하자가 발견되면 하자에 대해 계약 해제나 계약 불이행에 따른 손해배상책임을 구할 수 있지만, 이와 별개로 민법 제580조에 기한 하자담보책임으로 해결하는 것이 양쪽 당사자에게 편리하기 때문입니다.
그런데 간혹 이 매도인의 하자담보책임을 부동산 잔금일로부터 6개월 이내면 무조건 매도인이 책임을 져야 한다고 잘못 아는 경우가 종종 있어서 이에 대해 정확히 알아보고자 합니다. 이러한 민법상 매도인의 하자담보책임이 성립하는 데는 다음과 같이 몇 가지 조건이 있습니다.
1. 매매계약이 유효하게 성립해야 한다. 2. 부동산 계약 시점에 하자가 있어야 한다. 3. 매수인이 선의여야 하며, 과실이 없어야 한다. 4. 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사해야 한다.
위 요건 중 일반적으로 많이 문제가 되는 것이 2번째 하자가 계약 시점에 있어야 한다는 항목입니다.
이 부분 때문에 현장에서 분쟁도 많고 해결하기 모호한 경우도 많습니다.
왜냐하면 대부분 부동산 매매 거래에서 문제가 되는 하자 발생 시점이 계약 시점에 있었는지, 아니면 그 이후에 발생했는지 정확하게 알 수가 없기 때문입니다. 또 한 가지 고려해야 할 점은 부동산 계약 시점과 이행 완료 시점(잔금) 사이의 기간이 긴 경우는 이행 완료 시점을 기준으로 결정하게 됩니다.
따라서 매수인은 하자 발생 시점에 대한 것을 잘 소명해야 매도인에게 충분한 보상을 받을 수 있을 것입니다.
3번째 매수인이 선의여야 하며, 과실이 없어야 한다는 요건이 있습니다. 대부분 매수인이 부동산의 하자를 알고도 모른 척할 일도 없고, 사실상 부동산을 인도받아야 그 하자를 파악할 수 있기 때문에 이는 크게 문제가 되지는 않는 것 같습니다. 따라서 2번째 요건을 매수인이 입증하면 대부분 매도인이 하자담보책임을 지게 될 것으로 판단됩니다.
4번째 요건의 6개월의 기간은 하자 발생 시점부터 6개월이 아니라 하자가 있음을 매수인이 안 날로부터 6개월임을 잘 알고 계셔야 합니다. 또한 이는 시효기간이 아니라 제척기간이면서, 6개월 이내에 반드시 소를 제기해야 하는 출소기간은 아닌 것으로 해석되고 있습니다. 따라서 6개월 이내에 소를 제기하지 않더라도 내용증명 등 적당한 방법을 통해 물건에 하자가 있음을 통지하고 하자의 보수 또는 손해배상을 구하는 뜻을 표시함으로써 충분할 것입니다.
아래에 위와 관련된 판례를 올려드립니다.
#. 대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결[손해배상(기)] 민법 제582조 소정의 매수인의 권리행사 기간은 재판상 또는 재판 외에서의 권리행사에 관한 기간이므로 매수인은 소정 기간 내에 재판 외에서 권리행사를 함으로써 그 권리를 보존할 수 있고, 재판 외에서의 권리행사는 특별한 형식을 요구하는 것이 아니므로 매수인이 매도인에 대하여 적당한 방법으로 물건에 하자가 있음을 통지하고, 계약의 해제나 하자의 보수 또는 손해배상을 구하는 뜻을 표시함으로써 충분하다.
위와 같은 매도인 하자담보책임을 인정받기 위해서는 여러 가지 요건이 있다는 점과 유의해야 할 사항들이 있다는 점을 잘 알아보고 대응해야 할 것입니다.
기호일보 - 아침을 여는 신문, KIHOILBO