건축주에게 오피스텔(전용면적 59.98㎡, 준주택)을 최초 분양받은 외국 국적 동포의 소유권 이전등기 신청과 민간임대주택 등기 신청을 한 적이 있어 이에 대해 적어 본다.
‘민간임대주택’이란 임대 목적으로 제공하는 주택(토지를 임차해 건설된 주택 및 상하수도 시설이 갖춰진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔 등 준주택 및 다가구주택으로서 임대사업자 본인이 거주하는 실(室)을 제외한 나머지 실 전부를 임대하는 주택을 포함(‘민간임대주택에 관한 특별법’(이하 법) 제2조 제1호, 법 시행령 제2조 및 제2조의 2))으로서 임대사업자가 법 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 취득 유형에 따라 ‘민간건설임대주택’과 ‘민간매입임대주택’으로 구분된다. 이 중 민간매입임대주택은 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득해 임대하는 민간임대주택을 말한다.
민간임대주택은 임대사업자 종류에 따라 ‘공공지원민간임대주택’과 ‘장기일반민간임대주택’으로도 구분할 수 있는데(법 제2조 제4호 및 제5호), ‘공공지원민간임대주택’이라 함은 임대사업자가 주택도시기금 출자, 용적률 완화 등 공공 지원을 받아 건설·매입하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택이고, ‘장기일반민간임대주택’은 임대사업자가 공공 지원 민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 민간임대주택을 말한다.
민간매입임대주택 임대사업자는 부동산을 매입할 경우 부동산거래 신고를 해야 한다. ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 제3조에 따르면 직거래 시 거래당사자는 부동산(토지 또는 건축물)의 매매 및 부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권, 분양권)에 관한 계약을 체결한 경우 계약일로부터 30일 이내(단, 2020년 2월 21일 이전 계약은 60일 이내)에 실제 거래가격 등에 관한 사항을 적은 신고서에 공동 서명 또는 날인 후 1인이 신고인의 신분증을 제시하거나 대리신고 시 거래당사자 중 1인의 자필 서명 위임장과 위임인의 신분증 사본을 첨부해 신고해야 하고, 매매 외의 판결, 교환, 증여, 신탁 및 해지, 대물변제, 공공용지 협의취득 등의 경우 ‘부동산등기 특별조치법’ 제3조에 의해 계약효력발생일(잔금지급일 등)로부터 60일 이내에 당사자, 수임자, 계약서를 작성한 법무사·변호사·중개업자 등이 계약서 원본 또는 판결서 정본 및 그 사본 2통을 갖춰 검인 신청을 해야 한다.
세제 혜택을 받기 위해서는 임대 목적의 주택 소유자 및 소유예정자는 시장·군수·구청장에게 임대사업자 등록을 하고, 사업장 관할 세무서에 ‘부가가치세법’에 따른 면세사업자 등록을 해야 한다. 위 사례와 같이 임대사업자가 임대 목적으로 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔을 최초 분양받은 경우 취득세가 면제되는데, 취득세액이 200만 원 초과 시에는 85%로 경감된다(지방세특례제한법 제31조, 제177조의 2 각 참조). 취득 당시 임대사업자로 미등록된 경우에는 취득일로부터 60일 내 반드시 주소지 관할 시·군·구청에 임대사업자등록을 해야 한다.
임대사업자는 등록 후 지체 없이 등록한 임대주택이 임대 의무기간과 임대료 증액 기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기해야 하고(법 제5조의 2), 임대차계약을 체결하는 경우 표준임대차계약서를 사용해야 하며(법 제47조), 임대차계약을 체결한 날(종전 임대차계약이 있는 경우 민간임대주택으로 등록한 날) 또는 변경한 날부터 3개월 이내에 시장·군수·구청장에게 임대차계약 신고 또는 변경신고를 해야 하고(법 제46조), 보증가입 면제 요건에 해당하지 않으면 임대보증금보증에 가입해야 한다(법 제49조). 임대보증금보증상품 취급 기관으로는 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증이 있다. 기타 자세한 사항은 관련 기관과 전문가의 도움을 받으시기 바란다.
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