누구를 위한 인천 도시·주거환경정비 변경 고시인가

정지용 ㈜제이엔피도시개발 대표/더샵부평센트럴시티 입주자대표회의 회장

정지용 ㈜제이엔피도시개발 대표

2022년 10월 4일 손꼽아 기다리던 인천시 고시 제2022-268호와 인천시 공고 제2022-3592호 ‘2023년 재개발사업 사전검토 제안서 공모’가 나오면서 재개발사업을 원하고 기다리던 지역시민에게는 실망과 한탄의 목소리가 나왔다. 

그 목소리가 이제 인천시장을 향하고 있다. 그 이유를 설명하고자 한다. 

과거에는 재개발사업을 하고 싶어도 ‘2030 인천시 도시 정비지수’를 충족하지 못해 추진 못하는 곳이 많았다. 그 이유는 인천이 타 시도보다 정비지수 요건 맞추기가 어려웠기 때문이다. 이를 개선하기 위해 필자 또한 제안서를 만들어 제출하기도 했다. 2021년 6월 4일 ‘인천시 도시 및 주거환경정비조례 일부개정’ 조례안이 가결·공포됐다. 

개정된 조례안의 주요 내용은 재개발 정비계획 입안 대상 지역의 요건 중 노후·불량 건축물 수, 호수 밀도, 접도율, 과소 필지 비율을 기존보다 완화해 재개발사업을 하고 싶었지만 요건이 어려워 사업을 못하는 지역에 개발 활력을 주는 개선·보완책이 담겨 있다. 

이 조례가 원안대로 주민 의견 청취에 따라 시행되기를 많은 시민이 1년 넘게 묵묵히 기다렸으나 고시되고 나니 처음과 달리 계획개발 방식으로 변색됐음을 확인하고 발칵 뒤집어졌다.

이번 발표로 의문점과 문제점은 크게 5가지로 꼽을 수 있다.

첫째, 늑장 행정과 생색내기 행정이다. 2021년 6월 4일 정비구역 지정 관련 조례가 공포되고도 1년 4개월 동안 ‘도시 및 주거환경 정비 기본계획 고시’ 일자를 지연했고, 주민 제안 방식은 ‘변경 전 규제’를 따르게 하고 후보지 공모에 따라야만 ‘변경·완화된 법’을 적용해 계획개발 방식인 공모 방식으로 바뀌었다는 부분이다. 공모는 예산편성부터 시작하기 때문에 예전 주민제안 방식보다 공모로 진행하면 1년 이상 사업 기간이 증가된다. 

둘째, 지역적 특성을 고려하지 않고 서울시 신속통합계획을 따라한 행정 때문이다. 인천만의 특색을 넣어 사업정책을 만들고 시민이 직접 정책 참여를 통해 추진하는 지방자치가 사라진 것이다. 서울과 인천은 주택 가격 등 모든 기준이 다르다. 또한 ①공모 방식 요건 중 구역 면적이 커야 도로나 공원 등 기반시설 확보를 많이 할 수 있는데, 구역 면적이 크다는 장점이 감점 요인이 된다는 것도 이해되지 않는 부분이며 ②예전 정비구역해제지역이 감점 요인이라 하는데 기본계획 취지에 부합되지 않는다. ③설계공모 방식에서 설계자 선정 가점은 정비구역지정 고시 이후 선정이 가능한데 실현 불가능한 사항에 가점을 넣은 부분 등에 대해 해명이 필요하다.

셋째, 재개발사업 사전검토 제안서 제출은 예정구역 선정을 위해 추진준비위원회에서 일정 비용이 발생할 수 있는데, 제안서를 전문가가 아닌 일반인이 작성 가능하다고 보는 것인지? 그렇지 않다면 사전 결탁을 통해 자금 또는 지원을 받으라는 것인지? 선정을 10개 이하로 규정하는데 이 또한 서울 따라하기인지 해명이 필요하다.

넷째, 지연된 기본계획 고시 등으로 인해 주민 피해 해소 방안 마련이 절실하다. 

①1년 넘게 기본계획 고시가 미뤄지면서 주택업자들의 지분 쪼개기 및 타 사업(소규모정비사업, 지역주택조합사업)으로 인해 현재도 문제가 지속하고 있는데 투기 방지 대책 추진이 실효성이 있는지? ②건축허가 제한이 가능한지? 의문이다. ③후보지 선정 시 인천시에서 정비구역지정 업무에 따르는 비용을 지출하고자 하는 것으로 판단되는데 주민 세금으로 재개발사업을 위한 비용을 사용해도 문제가 없는지? 이러한 부분이 형평성에 맞는 행정인지 의문이다.

다섯째, 후보지 선정 관련 인천시 기본계획 공람 시 내용에 의거, 추진준비위원회를 설립해 진행 예정인 구역이 인천시에 50개 이상 예상된다. 이 중 선정을 10개소 이내로 하는 이유가 행정을 함에 있어 비례·평등의 원칙, 자기구속의 원칙에 부합된 사항인지 의문이다.

이번 부동산 정책은 문제점이 많아 재변경 고시를 통해 인천에 맞춤형 정책이 되도록 재개발을 추진하려는 곳의 주민 의견 수렴과 문제 파악으로 현 제도 개선이 절실하게 필요하다. 특히 각 구역별 주민 간 분쟁 사항은 폐지돼야 하고 사업성 개선을 위한 지원, 심의기간 단축 등 행정 지원이 필요하며 계획개발이 아닌 시장경제를 통한 주민 제안에 의한 재개발사업 진행이 중요하다. 

시장경제에 따라 향후 이주·철거 등에 따른 주택 관련 문제는 자연적으로 절차 이행 시 구역별로 해결될 문제로 판단되기에 계획개발이라는 제한규제는 오히려 문제점을 일으키는 정책으로 변질될 수 있다. 이를 유념해 새로운 방법을 모색해 줬으면 한다.