상담 고객 중 A라는 소상인과의 대화를 소개한다. A는 상가를 임차해 영업 중 주인이 “계약기간 1년이 만료됐으니 비워 달라”고 한다. 그러나 “인테리어 등으로 상당한 금액을 투자했으며 영업도 잘 되고 있어 계약 연장이 되지 않을 경우 투자비용 손실이 크다”고 말한다. 이 경우 어떤 대처방법이 있으며 비워줘야 하는지, 비워주면 다른 상가를 계약해야 되는데 주의사항은 무엇인지 상담 사례를 정리해 본다.
1. 부동산 임대차계약을 하기 전 확인할 서류가 있다.
(1) 토지·건물 등기부등본
등기부등본상의 `갑구'란에서는 소유자가 누구인지를 확인할 수 있다. 만약에 토지와 건물주가 서로 다르거나 여러 명인 경우에는 소유자 모두와 계약을 해야 한다. 다만, 소유자들의 대리인과 임대차계약을 할 수도 있다. 등기부등본의 `을구'란에서는 그 부동산에 대한 저당권, 전세권 등이 얼마나 설정돼 있는지 확인할 수 있다. 부동산가액에 비해 저당권 등이 과다하면 임대차계약을 재고하는 것도 안정된 사업을 위한 방법일 것이다.
(2) 건축물관리대장
건축물관리대장으로 사업장이 허가건물인지 무허가건물인지를 확인할 수 있다. 인·허가가 필요한 업종을 창업하는 경우 무허가건물은 각종 규제를 받으므로 이 점을 유념해야 한다. 예를 들면, 음식업(인·허가업종)의 경우 무허가 건물에는 영업신고증이 발급되지 않는다.
(3) 도시계획확인원
사업장이 재개발이나 개발예정지역인지 확인할 수 있다. 사업을 시작한 지 얼마 안돼서 재개발 등이 진행된다면 사업자는 경제적인 큰 손해를 볼 수도 있다.
2. 상가임대차보호법을 알면 사업자(임차인)가 힘이 생긴다.
(1) 상가임대차보호법이란 ?
영세상인들이 임대인의 동의를 받지 않고도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 상가임대차보호법시행령에서 정한 환산보증금(차임×100+보증금)이하인 경우, 세무서에서 확정일자를 받으면 동법의 보호를 받을 수 있다. 인천시의 환산보증금은 1억9천만 원(서구 일부지역과 군 지역은 1억4천만 원), 우선변제를 받을 임차인의 범위는 3천900만 원(서구 일부 지역과 군 지역은 2천500만 원)으로서 우선변제를 받을 보증금의 범위는 1천170만 원(서구 일부 지역은 750만 원)이다.
(2) 임차인의 보호란 ?
- 건물 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.
- 확정일자를 받은 경우 건물의 경매·공매 등으로 처분 시 그 날짜로 다른 저당권 등과 우선순위를 다툴 수 있다.
- 상가임대차보호법시행령에서 정한 소액임차인은 경매, 공매 등으로 건물이 처분될 때에 우선적으로 일정액을 변제 받을 수 있다.
- 5년 범위 내에서 계약갱신요구권이 있다. 그러나, 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 경우, 임차인이 허위·부정한 방법으로 임차한 경우, 쌍방합의로 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우, 임차인이 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우, 임차 건물의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우에는 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다.
- 재계약 시 차임 또는 보증금을 연 12% 초과해 요구할 수 없다.
- 보증금을 월차임으로 전환 시 연 15% 초과할 수 없다.
(3) 임차인 A는 이 법의 규정에 정한 임대인의 계약갱신거절 사유가 없는 한 5년까지 계약갱신요구권이 있으므로 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 계약갱신요구권을 행사한 경우 비워주지 않아도 될 것으로 본다.
위의 경우, 상가임대차보호법은 영세소상공인의 안정적인 영업활동 보장을 입법취지로 하고 있고, 임차인이 사업을 운영함에 있어 사업공간의 안정적 확보라고 볼 때 실질적인 자금이 투입되는 내·외부장식비(유형가치) 외에도 고객인지도, 홍보효과(무형가치) 등을 위해 많은 자본과 노력이 투입됐으며, 또한 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없으므로, A의 경우에 임대인의 계약갱신 거절사유에 해당하지 않는 한 상가의 반환요구를 거부할 수 있다고 본다.
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