▶NSIC의 사업내용 = 인천경제자유구역청에 따르면 NSIC가 개발을 벌이고 있는 송도국제도시 지구에 대한 부지조성 원가를 보면 매립원가가 ㎡당 8만5천669원이다. 기반시설 설치 후 원가는 1㎡당 18만5천321원이며 세부기반시설 설치 후 원가는 1㎡당 41만2천759원으로 추산된다. 인천시가 NSIC에게 3회에 걸쳐 공급한 부지는 총 279만7천71㎡이며 이로 인해 거둬들인 금액은 5천298억8천700만 원이다. 1㎡당 18만9천443원에 매각한 셈이다. 계약 내용별로 약간의 차이는 있지만 시는 기반시설 설치 후 또는 세부기반시설 설치 후 NSIC에게 부지를 공급했다.
이 같은 사실을 볼 때 조성원가 또는 그 이하로 NSIC에게 부지를 공급한 것이다. 물론 100억 달러 이상의 외국기업 유치를 전제로 하고 있다. 그러나 NSIC는 외국기업 유치는 커녕 단계별 착공 및 추진일정도 제대로 지키지 못하고 있다. 실제로 지난 2003년 10월부터 1단계 사업을 추진하겠다는 사업은 컨벤션센터와 60층 규모의 빌딩, 호텔과 백화점, 주상복합 40층짜리 2개 동이다. 그러나 계획된 시설 전체 공정률을 보면 15%에 불과하다.
컨벤션센터와 호텔의 경우 33% 정도의 공정률을 보이고 있으며 무역타워는 11%, 백화점은 7%, 주상복합만 50% 정도의 공정률을 보이고 있다. 지난 2004년 4월부터 추진하겠다는 중앙공원(공정률 2%)과 국제학교(〃 16%) 청사, 주상복합(〃 1%)에 불과하고 나머지 청사와 호텔, 외국인 병원 등은 착공조차 하지 못하고 있다. 여기에다 2005년 4월과 2006년 4월 추진하겠다던 호텔과 외국인학교 업무용빌딩 등 돈이 되지 않는 사업은 엄두도 못 내고 있다. 그래도 시는 별다른 대응책을 내놓지 못하고 있다. 시의 대책이라야 고작 NSIC의 착공 지연을 대비해 시 관광공사로부터 기채 1천100억 원을 발행해 2009년 도시엑스포를 대비한 호텔 건설을 추진하는 것이다.
▶제3자 재판매 및 분양에 따른 초과이익 = NSIC의 초과개발이익금 규모는 4조8천952억 원에 이를 것으로 추산된다. 토지매각을 통한 수입이 4조6천930억 원(매각된 금액 3천696억 원, 향후 매각을 통한 수입 4조3천234억 원)에 이를 것으로 인천시의회는 분석하고 있다. 반면 지출 부분을 보면 토지매입금이 1조972억 원, 컨벤션센터 건설사업에 1천200억 원, 기반시설에 5천226억 원, 기타 비용에 6천억 원이 소요될 것으로 추정된다.
여기에는 물론 현재 분양한 주상복합아파트 2천325가구에 대한 분양 수익은 제외돼 있다. 즉 NSIC가 거둬들일 수 있는 초과개발이익금은 4조 원을 훨씬 넘을 것이라는 것이 시의회의 주장이다. 실제로 NSIC는 공동주택을 분양하면서 1㎡당 423만여 원에 분양했다. 인천도시개발공사가 분양한 1㎡당 253만3천여 원에 비하면 엄청나게 높은 분양가다.
▶환손실 발생 = 시가 NSIC와 최초로 계약하던 지난 2002년 3월 토지공급계약일 기준 환율은 1달러당 1천319원이었다. 그러던 중 지난 2003년 10월 1회차 토지매각 대금지급 환율 적용은 1달러당 1천204원으로 내려가면서 시는 환손실만 29억 원을 입었다. 이어 2005년 12월 2회차 지급환율은 1달러당 1천 원으로 환손실이 301억 원, 2006년 12월 3회차 지급 환율은 930원으로 443억 원의 환손실을 당했다. 이런 추세라면 오는 2008년 12월 4회차 지급 환율은 달러당 910원을 적용, 1천249억 원의 환손실을 입게 되는 등 모두 2천22억 원의 환손실이 발생하게 된다.
물론 최초 계약 당시 환손실은 시와 NSIC가 각각 1/2씩 부담하기로 계약했다. 그렇다 하더라도 현재 추진되고 있는 컨벤션센터 공사비 1천200억여 원에 달하는 손실을 입게 되고 NSIC는 그만큼의 이익을 얻게 되는 것이다.
▶제동장치 없는 NSIC = NSIC가 현재 소유 토지를 내국인에게 소유권을 이전한 것을 보면 현재 시공을 맡고 있는 포스코건설과 케이비부동산신탁, 국민은행이다. 이들 국내 기업이 가지고 있는 토지신탁 소유권은 모두 64개 필지에 222만6천912㎡다. 또 (주)이스디어드바이저 소유권 이전 부지는 2필지에 1만8천730㎡이며 (주)엔에스씨 링키지 제2차에게 넘어간 부지는 2필지 6만5천557㎡다. 아직 소유권이 넘어가지 않은 부지는 123만3천57㎡로 현재 매각이 보류돼 있는 상태다.
이를 보면 NSIC가 송도베스트 특수목적회사(SPC)와 NSIC링키지 주식회사(PFV, 프로젝트금융투자회사) 등 총 7개의 특수목적회사를 통해 내국인 3자 매각한 것을 알 수 있다. 현 토지공급계약서에는 환매권 적용이 어려운 반면 제3자 매각은 가능하도록 돼 있기 때문에 이같이 내국인 제3자에게 토지를 재판매한 것이다.
특히 시로부터 공급받은 부지는 현재 NSIC가 실질적인 소유권을 가지고 있지만 케이비토지신탁(주)에 신탁이 완료된 상태여서 압류나 강제집행을 당하지 않게 돼 있다. 이는 부동산 개발과 금융에 유리한 조건이다. 여기에다 NSIC가 이익을 달성시킨 뒤 주식을 매각하거나 파산할 경우에 어떠한 안전 대책이 마련돼 있지 않다.
시의회는 물론 시민단체들도 이에 대한 위기감을 느끼며 다시는 이 같은 오류를 겪지 않아야 한다고 목청을 높이고 있다. 그런데도 정작 시는 시의회 조례안 제정이 잘못됐다며 이에 대한 대책 마련에만 촉각을 곤두세우고 있는 형국이다.
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