1. 위기의 전세 시장
2022년 수도권 부동산 시장은 깡통전세, 부동산 가격 급락이라는 소용돌이로 매매가와 전세가 동시 하락, 기존 전세 계약의 만기 도래, 금리 상승 등의 문제를 안고 있습니다. 법률사무소에는 빌라와 연립, 빌라형 아파트, 주거용 오피스텔 등에 거주하다 부동산경매를 당한 임차인과 전세금을 돌려받지 못해 전세금반환청구 소송을 상담하는 깡통전세 임차인들이 늘고 있습니다.
2. 그래도 임대차계약
2022년 겨울, 부동산 매수자가 거의 없는 거래절벽 상황에서 부동산을 사지 않는 한 전세나 월세 계약을 해야 하기에 깡통전세 늪이 아닌 슬기롭게 임대차 생활을 하는 방법은 매우 중요합니다.
3. 슬기로운 계약하기
임대차계약의 기본은 등기부등본상 최종 소유자를 임대인으로 하는 것입니다. 소유자 본인이 계약서에 서명날인하면 좋으나 대리인이 온다면 소유자 휴대전화에 연락해 임대 의사를 확인한 후 계약합니다. 계약 시에는 전세금반환보증 가입 등을 하고, 되도록 공인중개사 중개로 진행하는 것을 추천하며, 간혹 공인중개사가 사기 공범인 경우도 있기에 소유자 확인 방법을 숙지합니다.
소유자의 전세금 반환 능력은 중요한데 집이 수십 채 있다는 소유자는 정상적인 소유자라고 볼 수 없기에 피하고, 잔금일까지 전입신고와 이사, 확정일자도 받아 둡니다. 전입신고나 이사를 바로 할 형편이 안 되면 전세권설정등기를 요구합니다.
월세 계약은 전세와 비교하면 보증금이 적어 매매가 하락이 있어도 보증금을 못 돌려받는 일은 적으니 전세 계약 중심으로 설명하겠습니다. 전세금(융자금 포함)과 실거래가 비율이 70%를 넘으면 전세 계약을 하지 말고 다른 대상을 찾습니다. 다만, 집이 아주 마음에 든다면 전세금 일부를 월세로 전환하는 월세(반전세) 계약을 합니다. 등기부에 가압류나 압류등기가 있으면 계약하지 않습니다.
전세 대상도 실거래가가 확인되는 부동산으로 한정하고, 새로 지은 빌라나 오피스텔 혹은 구축이라도 실거래가가 조회되지 않으면 계약하지 않습니다. 신축 부동산은 속칭 ‘호구 잡아 날리기’로 분양 대신 전세 계약을 시키고 바지명의자로 명의를 변경해 경매에 넘기는 경우가 종종 있습니다. 2022년의 급격한 금리 인상은 2023년에도 일부 이어지고 고금리가 유지될 것입니다. 앞으로 상당 기간 매매가 또는 전세가는 하락할 것이기에 임차인은 급락에 대비해야 합니다.
4. 문제가 발생하면
이런 노력에도 불구하고 전세 계약 잔금을 치렀는데 임차인에게 통지 없이 매매계약은 이뤄질 수 있고, 인수한 소유자 혹은 기존 소유자의 과실로 부동산경매가 진행될 수도 있습니다. 경매당한 임차인은 경매법원에 임차인 존재를 알리는 권리신고 및 배당요구 신청을 하고, 최고가 매수인이 경매 잔금을 치르면 배당기일에 전세금을 받습니다. 임대차기간 만기 6개월 전부터 계약 갱신 의사가 없고 만기일에 전세금 반환을 요구하는 내용증명서(또는 의사표시 공시송달신청)를 보냅니다. 못 받은 전세금이 있는 임차인은 전세금반환청구 소송을 진행해 판결서 등 집행권원을 확보한 후 임대인에 대해 강제집행을 합니다.
5. 내 집에서 살기
경매 절차에도 적극적으로 참여해 매각기일에 적정 금액으로 입찰 참가하거나 전세금 중 일부를 배당받고 ‘슬기로운 임대차생활’을 숙지해 이사 갈 곳의 임대차계약을 진행합니다. 2023년은 집값이 제법 하락해 매수하기 좋은 환경이 될 것이기에 저점 매수해 내 집에서 커피 한 잔의 여유를 느껴 보면 좋겠습니다.
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