통상 건물 임대차계약서에는 "제3조(용도변경 및 전대 등) 임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대, 임차권 양도 또는 담보 제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다. 제4조(계약의 해지) 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하거나 제3조를 위반했을 때 임대인은 즉시 본 계약을 해지할 수 있다. 제5조(계약의 종료) 임대차계약이 종료된 경우에 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다"는 내용이 있다.
임대인은 제4조에 해당할 경우 내용증명 또는 소장부본의 송달로 임대차계약을 해지하고 건물의 인도를 구한다. 임대차계약 해지로 임대차가 종료됐음에도 세입자가 나가지 않을 때는 불법 점유자로 명도소송의 상대방이 되기 때문이다.
명도소송은 비교적 권리관계가 명확해 원고 승소가 대부분이지만 소송하는 데 많은 시간과 비용이 들어가고 피고가 불복해 항소하는 경우 부동산 소유자인 임대인으로서는 장래 계속 부동산을 사용할 수 없게 돼 그 손해가 막심해지는 게 보통이므로 가집행선고를 신청한다. 가집행선고부 판결이 내려지면 피고가 항소하더라도 집행관 사무소에 명도집행을 신청할 수 있다.
그 밖에 명도집행을 신청하는 경우는 부동산경매 절차에서 매각대금을 다 낸 매수인이 압류의 효력 발생 후 점유개시자, 매수인에게 대항할 권원을 갖지 못한 점유자 등을 상대로 인도명령을 받았을 때다.
강제집행신청 채권자가 집행관 사무소에 강제집행신청서(‘집행의 목적물 및 집행방법’에는 ‘건물명도’ 또는 ‘부동산인도’를 표시하고 ‘집행목적물 소재지 약도’를 그린 후 ①집행 정본(판결정본, 제소전화해조서 또는 인도명령 결정정본 + 집행문)과 ②송달증명원 첨부)을 제출하면 사건번호와 담당집행부가 정해지고, 접수증(집행비용 예납 안내)과 납부서(은행제출용)를 받으면 납부서를 갖고 법원 내 은행에 계고비용인 집행비용을 예납한다. 이때 집행권원에 금전 지급에 관한 주문이 있다면 사용증명원 신청도 함께한다.
자세한 사건 내용은 법원경매정보(https://www.courtauction.go.kr)에서 회원 가입 후 ‘나의경매→나의동산집행정보’에서 ‘추가’를 클릭, 접수증 하단에 있는 비밀번호를 입력해 저장하면 알 수 있다.
집행관 사무소에서는 통상 부동산인도고지 하루 전에 채권자에게 방문 날짜·시간 따위를 전화(또는 휴대전화)로 연락한다. 그 후 집행관은 현장에 가서 불법 점유자에게 1주~1개월 이내로 인도(명도)하라고 통보(계고)한다. 그 기간이 지나도 퇴거하지 않으면 채권자는 명도집행을 해 달라고 집행관에게 요청하고, 한 번 더 명도집행에 동원될 물류장비와 용역비용을 납부한다.
명도집행 일자가 지정되면 그 날짜에 집행관, 채권자, 증인 2명, 노무업체, 물류센터 차량, 열쇠공이 함께 출석해 현장에서 문을 열고 들어가 명도집행을 하고 집행목적물마다 집행조서를 작성한 후 집행관, 채권자, 증인 2명이 서명한다.
집행목적물 내부에 유체동산이 있다면 이를 실어 내 채권자가 물품 보관 수탁계약(주요 내용:①계약기간-수탁일부터 출고 시까지이나 1개월로 특약 ②보관료 지급 방법-월 계산하며 보관 달까지 일시불 지급 ③계약 기간 내 물품을 찾아가지 않을 시 동산 경매 등의 방법으로 처분되도록 하고, 그 방법이 실행되지 않을 때는 해당 물품 인수할 것)을 체결해 물류창고에 보관한다.
채권자는 명도 집행한 날로부터 2주 후에 발급된 채무자 주민등록초본을 통해 채무자 주소지로 물품 보관장소를 기재해 보관된 유체동산을 찾아가라는 내용증명을 보낸다. 발송 1주일 후 내용증명(발신자 보관용)과 채무자 주민등록초본(법인일 경우 법인등기부등본)을 첨부, 집행관 사무소에 매각 신청하고 법원으로부터 매각명령을 받으면 매각기일을 지정해 유체동산에 대해 감정평가를 하고 매각을 진행하게 된다.
기호일보 - 아침을 여는 신문, KIHOILBO