현행법상 지역주택조합사업의 시행 절차

박효용 인천지방법무사회 총무이사/법무사

박효용 인천지방법무사회 총무이사

동네를 걷다 보면 ‘○○○ 지역주택조합설립 추진위원회’라는 펼침막을 심심찮게 본다.

지역주택조합은 해당 지역(ⅰ서울·인천·경기 등 수도권, ⅱ대전·충남·세종, ⅲ충북, ⅳ광주·전남, ⅴ전북, ⅵ대구·경북, ⅶ부산·울산·경남, ⅷ강원, ⅸ제주)에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위해 설립한 조합으로서 일정한 자격 요건을 갖춘 조합원에게 청약통장 가입 여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도다.

1. 조합원 자격

주민은 ①조합설립인가 신청일(투기과열지구 내 대지의 경우 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 세대주이거나 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정해 주거전용면적 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 세대의 세대주여야 하고(외국인, 이민자, 외국시민권자 등은 주민등록법상 세대주 자격을 갖출 수 없으므로 조합원이 될 수 없음) ②조합설립인가 신청일 현재 위 해당 지역에 6개월 이상 계속 거주한 사람이어야 한다[주택법(이하 법) 시행령 제21조].

설립인가신청일 이후에는 타 지역으로 이전해도 이미 취득한 조합원 자격에는 영향이 없다.

2. 지역주택조합사업 시행 절차

(1)발기인 구성, 사업지 선정, 주택조합사업 개요와 조합규약의 작성

발기인은 대개 지역주택조합사업을 통한 주택 마련을 목적으로 조합설립인가 이전에 임의단체인 가칭 ‘주택조합추진위원회’부터 구성한다. 조합 발기인이 되려면 조합원 모집 신고일부터 해당 조합설립인가일까지 무주택세대 또는 전용면적 85㎡ 이하 1주택 세대의 세대주여야 하고, 조합원 모집 신고일 1년 전부터 해당 조합설립인가일까지 해당 지역에 계속 거주해야 한다.

발기인은 사업지 확정, 주택조합사업 개요, 조합규약 등을 작성한 후 사업에 착수할 수 있는데, 업무대행자를 활용할 수도 있다.

발기인은 자금 관리와 부동산등기를 위해 조합규약에 명시되는 ‘○○○ 지역주택조합’을 명의로 고유 번호와 부동산등기용 등록번호 부여 신청을 하게 된다.

(2)토지사용권원의 확보

조합원 모집신고를 위해서는 해당 주택건설대지의 50% 이상 토지사용권원을 확보해야 하고(법 제11조의 3), 주택조합설립인가 신청을 위해서는 80% 이상의 토지사용권원과 15% 이상의 소유권을 확보해야 한다(법 제11조). 토지사용권원은 대부분 토지소유자의 ‘토지사용승낙서’를 통해 확보한다.

(3)지구단위계획 등 사전 검토

지구단위계획은 입체적인 건축물 계획과 평면적인 토지이용계획을 모두 고려해 수립하는 계획이다. 시장·군수·구청장(이하 관할 관청)은 도시·군계획 등에 따라 해당 주택건설대지에 조합주택을 건설할 수 없는 경우에는 조합원 모집 신고를 수리하면 안 되기에(법 제11조의 3 제5항 2호) 발기인은 도시·군계획, 토지이용계획, 건축기준과 건축제한을 확인하고 지구단위계획 변경 가능 범위에서 사업계획을 마련하는 등 조합사업을 면밀히 추진할 필요가 있다.

(4)조합원 모집

조합원 모집 주체는 관할 관청에 조합원 모집 신고를 하고 공개모집을 해야 한다(법 제11조의 3 제1항). 관할 관청은 신고서를 접수하면 15일 이내에 신고 수리 여부를 결정·통지해야 하고, 신고를 수리하는 경우 신고필증을 발급해야 한다(규칙 제7조의 3 제4·5항).

조합원 모집 주체는 조합원 모집 신고가 수리된 이후 모집공고를 해야 하고 모집광고를 할 수 있는 바, 이하 절차는 다음 기회에 살펴보고자 한다.