국토교통부는 2021년 5월 공공주택 복합사업과 관련해 굴포천역 남쪽, 제물포역 북쪽, 동암역 남쪽을 4차 선도사업 후보지로 선정했다.
이 사업은 ‘공공주택 특별법’에 따른 공공주택사업이다. 공공이 사업에 참여해 이치에 합당한 값으로 주택을 빠르게 대량 공급한다. 이를 통해 생활SOC(사회기반시설)를 확충하고 원주민 내몰림 현상을 막는다. 공익성을 확보하고 공공이 주도하는 새로운 복합 고밀 주택 공급 모델이다.
인천도시공사(iH)는 굴포천역 남쪽과 제물포역 북쪽 사업시행자로 지정돼 시민 주거 안정에 이바지할 전망이다. 두 지역 모두 당초 상권이 쇠퇴하고 인구가 줄어드는 상황이다.
iH는 사업을 차질 없이 추진해 역세권이라는 장점을 살려 유입 인구를 늘리고 공간 개성을 살릴 계획이다. 동암역 남쪽은 한국토지주택공사(LH)가 사업을 시행한다.
# ‘인천시민 주거 안정 고려한’ 굴포천 남쪽 공공주택 복합사업
굴포천역 남쪽 도심 공공주택 복합사업은 부평구 부평동 895의 2 일대 8만6천133㎡ 터에 2천530가구 주택과 주거·상업 공간을 공급하는 개발사업이다.
부지가 서울과 연결하는 7호선 역세권으로 교통요지에 해당해 사업 여건이 좋다. 주변에 부평구청, 롯데마트, 신트리공원 같은 주민 편의시설이 있고 초·중·고등학교가 고루 입지해 재생사업 파급 효과가 큰 지역이다.
굴포천 남쪽 일원은 역세권이지만 저층 주거지로서 주택이 오래되고 낡아 주거지 개선이 필요한 지역이다. 해당 사업은 차이가 나는 지역 거점을 목표로 경관 상세 계획을 수립하고 도시재생 활성 지역을 확대하는 방향으로 진행한다.
사업 부지를 지역 랜드마크로 조성해 주민을 아우르는 공동체를 활성하고 편익시설을 두루 갖춘다. 당초 부평구 도시재생 활성 지역을 굴포천역 사업으로 확대해 상업시설과 녹지 공간을 확장, 동선 연계성을 확보한다. 쾌적한 환경을 조성하고 주변 지역 주민들과 교류하는 공간을 마련한다.
# 복합지구 지정 고시…주민 정주 여건 개선 순풍
iH는 현행법에 따라 토지소유자 67% 이상 동의를 받아 시에 지구 지정을 신청했다. 시는 중앙토지수용위원회 사업 인정 공익성 심의와 도시계획심의위원회 심의를 거쳐 5일 복합지구 지정을 고시했다.
현재 공공주택 특별법 시행령에 따라 주민대표회의와 주민협의체 구성에 필요한 절차를 진행 중이다.
앞으로 굴포천역 남쪽 도심 공공주택 복합사업은 ▶주민대표회의 구성 ▶민간사업자 공모와 선정 ▶복합사업 계획 승인 ▶보상·이주·철거 ▶착공 ▶준공 순으로 진행한다. 2025년 하반기 보상을 시작해 2026년 이주·철거한 뒤 2027년 착공해 2031년 준공할 계획이다.
제물포역 북쪽 도심 공공주택 복합사업은 미추홀구 도화동 94의 1 일원 9만9천261㎡ 부지에 주택과 주거·상업 공간을 공급한다.
수도권 지하철 1호선 제물포·도화역과 가까워 교통 여건이 우수하고, 주변에 공공기관(정부종합청사·JST제물포스마트타운)과 초·중·고·대학교가 있다. 정주 여건만 개선하면 재생사업 파급 효과가 큰 지역이다.
# 민관 협력으로 사업은 빠르게 재정은 안전하게
두 사업은 민간사업자를 공모한 뒤 공공과 민간사업자가 공동으로 리츠(부동산투자신탁)를 설립해 추진한다.
이 같은 방식은 재정 조달 부담을 줄이고 민간의 신선한 아이디어를 도입해 사업성을 높이는 동시에 신속성을 확보한다. 공공 신뢰를 바탕으로 개발이익을 주민에게 투명하게 환원하는 새로운 방법으로 좋은 평가를 받는다.
민간사업자는 사업성이 낮은 도시재생 정책 사업에 참여하길 꺼리지만 주택도시기금 같은 공공 자금을 활용한 리츠로 추진할 경우 수익성을 개선하기에 민간 참여가 활발해진다.
또 iH가 리츠 AMC(자산관리회사) 업무를 수행해 사업 공공성·신속성·효율성도 확보한다.
iH는 ▶도화 공공지원 민간임대 ▶도화 공공임대 리츠 ▶부평 더샵 센트럴시티 ▶동인천역 파크 푸르지오 사업(펀드) 같은 재원 조달 난항과 일정 지연으로 추진이 어려웠던 사업을 금융 기법을 활용해 해결한 경험이 있다.
제물포역 북쪽 도심 공공주택 복합사업도 민관이 협력해 리츠 방식으로 추진한다. iH가 전국 최초로 도심 공공주택 복합사업에 리츠 방식을 도입한다.
민간사업자를 공모 중이고, 민간사업자 평가위원회와 주민 의결 절차를 거쳐 올 안에 우선협상대상자를 선정할 예정이다.
# 도심 속 양질의 주거지 확보하는 공공주택 복합사업
국토교통부는 2021년 2월 ‘공공주도 3080+’로 대도시권에서 주택 공급을 도드라지게 확대하는 방안으로 도심 공공주택 복합사업을 도입했다.
이는 도시개발을 전문으로 하는 공공기관이 전문성을 바탕으로 새로운 개발 수단을 도입해 도시 공간 구조를 개편하고 도심에 양질의 주택을 공급하려는 취지다. 서울 32만 가구를 비롯해 전국에 걸쳐 83만6천 가구를 공급한다는 목표다.
도심 공공주택 복합사업은 당초 민간사업으로 개발이 어려운 지역을 공공이 지구를 지정해 부지를 확보한 뒤 양질의 주택과 도시 기능을 다시 구성하는 데 필요한 거점을 동시에 조성하는 사업이다. 역세권, 준공업지, 저층 낡은 주거지 같은 저개발 도심을 공공이 주도해 고밀도 개발이 가능하다.
이 방식은 민간개발사업에 견줘 용적률을 올리기 쉽다. 또 소유자 수익률이 높아지는 특징이 있다. 10년 이상 걸리는 장기 프로젝트 기간을 6~7년으로 낮춰 추진이 가능하다는 장점도 있다.
굴포천역 복합사업은 역세권이나 당초 민간사업으로는 개발이 어려워 뒤떨어진 지역에 지구를 지정해 부지를 확보하고 안정된 거처를 공급할 예정이다. 이와 함께 도시 공간 구조를 개편하고 양질의 주택을 공급할 기반을 강화함으로써 원주민 재정착률도 높아질 전망이다.
하민호 기자 hmh@kihoilbo.co.kr
기호일보 - 아침을 여는 신문, KIHOILBO