인천도시공사(iH)는 2021년 정부 합동으로 발표한 ‘공공주도 3080+공급 대책’의 한 가지로 추진하는 ‘제물포역 도심 공공주택 복합사업’에 적극 참여하기로 결정했다.
안정감 있고 빠르게 사업을 추진하려고 지역주민들과 활발한 소통을 기반으로 국토교통부, 인천시, 주택도시보증공사를 비롯한 핵심 유관기관과 협의를 거듭하면서 최적의 사업 방식을 검토했다.
주민 의견을 최우선으로 삼아야 한다는 인천시, iH, 유관기관 사업 철학을 반영했다. 지난해 2월 공공주택 특별법에 따른 복합지구 지정 이후 9개월간 사업설명회와 보상설명회, 주민대표회의, 정례회를 열어 주민들과 줄곧 협의 과정을 거쳤다.
또 올해 8월 민간사업자 공모를 공고한 뒤에는 외부 전문가와 ‘토지 들 소유자’인 주민으로 구성한 ‘민간사업자 평가위원회’에서 DL이앤씨(주관사)와 현대건설 컨소시엄을 협상대상자로 선정했다. 오는 11월에는 주민협의체 의결로 본 협상대상자를 우선협상대상자로 선정할 예정이다. 올해 안 우선협상대상자와 사업 약정을 체결해 최종 민간사업자를 선정한다.
한 주체가 주도해서 추진하는 사업이 아니라 주민과 시 정부, 공사, 유관기관 같은 다양한 관계 기관이 제물포 복합사업에 네트워크를 구축해 의견을 모아 가는 거버넌스로, 해당 사업은 현재 전국에서 추진 중인 도심 공공주택 복합사업 중 가장 빠른 속도를 낸다.
# DYNAMIC LINKAGE CITY
사업 추진 협상대상자로 선정한 ‘DL과 현대 컨소시엄’은 대한민국 대표 시공사로 2023년 기준시공능력평가에서 DL은 6위, 현대는 2위를 차지했다.
컨소시엄은 제물포역 북측 사업대상지를 ▶디자인(design) ▶컬처(culture) ▶그린(green) ▶테크(tech)가 어우러진 가칭 ‘DYNAMIC LINKAGE CITY’로 정해 명품 주거단지를 건설하겠다는 포부를 드러냈다.
제물포 복합사업으로 거듭날 DYNAMIC LINKAGE CITY는 3천500가구 규모로, 청년과 신혼부부부터 중장년층을 아우르는 맞춤형 특화설계와 역세권 입지를 활용한 문화와 상업이 공존하는 거리를 조성할 계획이다.
또 지역과 상생하는 창업의 장(場), 도시재생 거점 조성으로 삶과 공간 모두를 다시 활성할 역동의 전형으로 자리잡음과 동시에 더욱 스마트해진 제로에너지 구현으로 최첨단 주거 성능과 친환경 에너지 활용 단지를 구성한다. 지역과 공간, 환경과 삶을 연결하는 부분이 특장점이 될 예정이다.
# 원도심 개발사업에 새로운 선진 모델 제시
원도심 개발사업 같은 대규모 사업 추진은 최근 급등한 대출금리나 공사비가 큰 장애물이다. 적정한 사업성 확보가 명확하지 않은 상황에서 원주민들의 정주 여건 개선을 담보해야 하고, 자생하는 성장 기반을 구축하는 복합 개발을 추진해야 한다. 사람·지역·환경·상황·자금·법규 집합과 목표 도달에 필요한 세지 못할 정도의 알고리즘을 구성해야 한다.
이 과정에서 오류와 발생할 문제를 바로잡으면서 사업을 올바르게 추진하는 데 필요한 구도로 최적의 사업 방식을 찾는 고민이 뒤따른다. 그래서 도심 공공주택 복합사업이 도심 내 주택 공급 부족에 대응하고, 원도심 재개발과 재생으로 도시 복합 거점을 조성하고자 용적률 인센티브와 사업 인허가 단축 같은 정책 편의를 검토했다.
iH는 전국 최초로 ‘제물포역 도심 복합사업’을 국토교통부 장관 영업 인가로 운영하는 리츠(REITs:Real Estate Investment Trusts)로 추진한다. 리츠는 자본시장과 부동산시장을 연결해 투자자가 자본시장을 매개로 부동산에 투자해 통로를 제공하는 부동산 개발 방식이다.
리츠로 여러 투자자가 조성한 자금을 부동산 개발에 투자한다. 또 운용과 개발로 얻은 수익과 사후 매각으로 얻은 수익은 배당이나 잔여 재산 분배 형식으로 투자자에게 돌려준다.
제물포역 도심 복합사업은 이러한 사업 구조를 적용함으로써 민간이 주도하는 정비사업에 견줘 안정·신속을 확보하는 동시에 개발이익을 주민에게 환원한다.
iH는 도심 공공주택 복합사업 공공성을 확보하려고 2021년 5월 획득한 자산운용겸업인가 업무 범위였던 ‘주택 임대사업’을 지난해 8월 ‘주택 분양과 임대사업’으로 확대했다. 이로써 부동산 취득·관리·처분·개발 방법으로 자산관리업무(AMC:Asset Management Company)를 수행하는 기반을 마련했다.
iH는 원도심 정비사업에 리츠를 도입하는 새로운 사업 유형을 사업지 제반 상황에 맞게 검토하고 판단했다. 이를 바탕으로 앞으로 추진하는 도심 공공주택 복합사업, 노후계획도시 정비사업에 적용해 새로운 패러다임으로 활용할 계획이다.
# 부동산 개발 전문 역량 발휘
iH는 그동안 지역에서 수많은 개발사업을 진행하면서 축적한 부동산 개발 전문 역량을 적극 활용해 제물포역 도심 공공주택 복합사업을 성공으로 이끄는 열쇠로 삼을 계획이다.
내년 하반기부터 국토부와 인천시를 비롯한 유관기관과 공조를 시작해 복합사업계획 승인을 받고, 리츠 영업 인가와 협의 보상 절차를 밟아 사업을 시작한다. 2025년에는 이주와 철거를 진행하고 2025년 하반기 사업 시작을 목표로 차질 없이 추진 중이다.
조동암 사장은 "iH는 그동안 수많은 개발사업과 부동산 금융사업을 추진하면서 축적한 경험과 비결을 지닌 부동산 전문 융·복합 플랫폼 회사"라며 "민간과 견줘 우수한 자산 관리 역량과 지역주민 목소리를 반영해 얻은 신뢰를 바탕으로 주거 공간 혁신은 물론 도시 기능 재창조를 이뤄 주민 기대에 부응하겠다"고 다짐했다.
하민호 기자 hmh@kihoilbo.co.kr
사진=<인천도시공사 제공>
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