문:저는 ‘갑’에게서 건물과 대지를 8천500만 원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금을 지급했습니다. 그 후 잔금지급일에 잔금을 지급하러 갔더니 갑은 저에게 팔기로 한 건물과 대지를 더 비싼 값으로 ‘을’에게 매도했다면서 잔금 수령을 거절하고 제가 이미 지급한 계약금과 중도금을 반환하겠다고 합니다. 저는 어떠한 구제 방법을 취할 수 있는지요?
답:귀하의 경우 부동산의 소유권이전등기명의가 아직 갑 명의로 돼 있느냐, 아니면 이미 을 앞으로 이전돼 있느냐에 따라 권리구제 방법이 달라지게 됩니다.
먼저 부동산의 소유권 등기명의가 아직 갑으로 돼 있는 경우에 관해 살펴보면, 민법 제565조 제1항은 ‘매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전, 기타 물건을 계약금·보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다’라고 규정, 계약금만 주고받은 단계에서는 당사자는 누구라도 계약금을 포기 또는 계약금의 배액을 상환하면 계약을 해제할 수 있으나 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 경우(위 사안과 같이 중도금을 지급한 경우도 이에 포함됩니다)에는 그 상대방은 일방적으로 계약을 해제할 수 없음을 밝히고 있습니다.
그러므로 귀하는 갑이 수령을 거부하는 매매잔대금을 우선 변제공탁한 후 관할 법원에 소명자료를 갖춰 부동산처분금지가처분 신청을 하고 아울러 소유권이전등기절차이행청구의 소를 제기해 승소 판결이 확정되면 이를 토대로 귀하 명의로 소유권이전등기를 하는 방법으로 권리를 실현할 수 있습니다.
그리고 부동산소유권의 등기명의가 을 앞으로 이전돼 있는 경우에는 특별한 사정이 없는 한, 귀하는 위 부동산에 대한 소유권을 취득할 수 없게 됐다 할 것이고, 이는 갑의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에 해당되므로 귀하는 계약을 해제할 수 있고 계약을 해제되면 귀하와 갑은 서로 원상회복의 의무를 지게 되는데 이 경우 갑은 귀하에게 계약금과 중도금에 이를 받은 날부터의 이자를 가산해 반환해야 합니다.(민법 제546조, 제548조) 또한, 귀하는 갑에 대해 계약의 해제로 인해 입은 손해를 청구할 수 있음은 물론입니다.(민법 제551조)
참고로 귀하에게서 중도금까지 지급받은 갑이 을에게 재차 목적물을 매도해 을 명의 소유권이전등기까지 경료하게 한 행위는 형법상 배임죄에 해당합니다.(88도750판결)
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