문:저는 ‘갑’이 건물 소유를 목적으로 ‘을’ 소유 토지를 임차해 신축한 미등기건물을 위 임차권을 포함, 갑에게서 매수했습니다. 그런데 을은 자의 동의 없이 위 임차권을 무단 양도했다는 이유로 갑에게 계약 해지를 통고했으므로 갑과 저는 을에게 사정해 3년 후에는 위 건물을 철거하겠다는 조건으로 을과 제가 임대차계약을 체결했습니다. 그런데 민법상 건물매수청구권에 관한 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 하므로, 과연 3년이 만료된 후 제가 위 건물의 매수청구를 할 수 없는지요?
답:민법 제652조는 건물 소유를 목적으로 한 토지임차인의 건물매수청구권에 관한 같은 법 제643조의 규정에 위반한 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있으며, 같은 법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.
판례는 “임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반되는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의해 가려져야 하지만 계약 체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려, 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되는 않는 것으로 보아야 하며, 무단 양도 등으로 토지를 점유할 권한이 없어 건물을 철거해야 할 처지에 있는 건물소유자에게 토지소유자가 은혜적으로 명목상 차임만을 받고 토지의 사용을 일시적으로 허용하는 취지에서 토지임대차계약이 체결된 경우라면 임대인의 요구 시 언제든지 건물을 철거하고 토지를 인도한다는 특약이 임차인에게 불리한 약정에 해당되지 않는다”라고 하였습니다. (2001다43080판결)
따라서 위 사안의 경우 귀하도 을에 대해 위 주택의 매수청구권을 행사하기 어렵다고 할 것입니다.
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