일전에 등기국에 법률 상담하러 나갔다가 등기관과 집행관을 역임했던 민원상담위원과 이야기를 나눈 적이 있다. 방문객이 오래전 폐지돼 사라진 것으로 알고 있었던 예고등기의 말소 방법을 물었다고 한다. 예고등기는 ① 선의의 제3자에게도 대항할 수 있는 등기원인의 무효나 취소를 ‘청구원인’으로 하여 ② 소유권 기타 권리의 등기를 말소 또는 말소회복을 ‘청구취지’로 하는 소가 제기된 경우(패소한 원고가 재심의 소를 제기한 경우 포함), ③ 소를 수리한 법원(주: 제1심, 항소심, 상고심에서도 가능)이 ④ 직권으로 지체 없이 ⑤ 등기원인(주: 등기의 말소 또는 말소회복의 소제기)과 그 연월일(주: 소의 제기일)을 기재한 촉탁서에 ⑥ 소장의 등·초본을 첨부해 ⑦ 그 소제기 사실을 등기부에 기입하도록 관할등기소에 촉탁해 하는 등기이다.
예고등기는 선의의 제3자가 불측의 손해를 입는 것을 방지하기 위해 제3자에게 경고를 주기 위해 하는 등기인데, 예고등기로 인해 등기명의인이 거래상 받는 불이익이 크고 집행방해 목적으로 소를 제기해 예고등기가 행해지는 사례가 있는 등 그 폐해가 커, 2011. 4. 12. 법률 제10580호로 부동산등기법을 개정해 2011년 10월 13일부터 폐지하게 됐다. 다만, 위 법 부칙 제3조(예고등기에 관한 경과조치)에 의해 이 법 시행 당시 마쳐져 있는 예고등기의 말소 절차에 관하여는 종전의 규정에 따르도록 하고 있다.
예고등기의 말소절차에는 등기관의 직권에 의한 말소와 제1심 법원의 촉탁에 의한 말소 2가지가 있는데, 독자 여러분은 원고승소 재판(청구의 인낙 또는 화해 포함)이 확정돼 원고에 의해 그 재판에 의한 등기의 신청이 있는 경우에는 등기관이 직권으로 예고등기를 말소하고, 원고패소 판결이 확정되는 등 소송이 원고에게 불리하게 종료된 경우에는 제1심 법원의 직권촉탁에 의해 예고등기가 말소되는 것으로 이해하면 좋겠다. 이하 민원상담위원의 등기관 재직 시절, 예고등기에 관한 경험담을 소개한다.
1999년께 그 분이 인천 소재 등기소에 근무할 당시 서울에서 갓 개업한 김모 법무사(이하 ‘A’라고 함)로부터 일전에 마쳐진 자기 형 소유 부동산의 채권최고액 15억 원의 근저당권 설정 등기가 위조서류에 의한 것인데 신청서 부속서류 열람을 하고 싶다는 연락을 받았다고 한다. 등기관은 형식적 심사권한 밖에 없기 때문에 등기신청이 있으면 이에 따른 실체관계가 일응 유효하게 성립된 것으로 보고 오직 신청서 및 그 첨부서류와 등기부에 의해 등기요건에 합당하는지 여부만 심사하고 등기한다. 그 분은 A의 형이 부동산 소유자이고 첨부서면이 위조됐다는 말에, A에게 다음 날 등기소로 오라고 했다. 그 등기는 서울 소재 백모 법무사(이하 ‘갑’이라고 함)가 등기필증 멸실로 확인서면에 의해 신청된 것이었다.
갑은 방문자가 제출한 주민등록증 사본 사진과 방문자의 얼굴이 일치해 의심 없이 확인서면을 작성했다고 한다. 다음 날 A 사연을 들어본 즉 충청도에 거주하고 있던 A의 형이 인천 소재 부동산을 급매로 내놓았는데 어떤 사람이 계약금으로 1억 원을 걸겠다고 하면서 1억 원을 준비하는 만큼 자기가 믿을 수 있게 인감증명서와 주민등록증 사본을 보내달라고 하여 그 서류를 보냈다고 한다. 그런데 며칠 후 A의 형이 근저당권자인 회사 관계자로부터 "물품을 채무자 회사에 보내도 되느냐"는 전화를 받고 너무 황당해 동생 A에게 급히 연락해 그에 대해 조사를 해보라고 했다는 내용이었다.
그 분은 A와 첨부서류를 검토하면서 주민등록증 사본의 A의 형 사진이 교체된 사실과 주민센터를 통해 인감증명서도 위조된 것임을 알아내고는 그 사실을 갑에게도 연락했단다. 갑은 A의 형으로 행세한 자를 형사고발 했고 A의 형은 근저당권 말소의 소를 제기함으로써 근저당권말소 예고등기가 이뤄진 사건이다.
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