18개 점포로 구성돼 있는 집합건물이 있다. A는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 그 집합건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 해 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업을 시행할 목적으로 구성된 관리단이다. A의 규약에 따르면 A는 건물을 사용하는 데 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하는 구분소유자에게 행위의 정지, 결과의 제거, 행위의 예방에 필요한 조치를 청구할 수 있고, 특정 구분소유자나 제3자에게 일정액의 사용료를 징수하고 일정 기간 공용부분을 전용으로 사용하게 할 수 있으며, 공용부분의 전용 사용에 대한 사용료나 임대료 수익금을 A의 운영경비 등으로 사용하고 그 잔여 부분은 각 구분소유자에게 지분비율대로 배당할 수 있다.
B는 그 집합건물 1층의 전유부분인 상가 101호, 102호를 매수해 소유권이전등기를 마친 다음 골프연습장을 운영했다. 그런데 B는 무단으로 건물 1층의 복도와 로비 477㎡에 골프연습장의 부대시설로 퍼팅연습시설, 카운터, 간이자판기 등 시설물을 설치하고 골프연습장의 내부 공간처럼 사용했다.
A는 위 복도와 로비는 건물의 구분소유자 전원의 공유에 속하는 공용부분임에도 불구하고 B가 독점적으로 점유·사용하고 있으므로 B에 대해 위 복도와 로비의 인도를 구하고, 위 복도와 로비의 점유 시부터 인도완료일까지 위 복도와 로비를 제3자에게 임대했을 경우에 얻을 수 있는 차임 상당액을 부당이득으로 구한다는 취지의 소송을 제기했다. A의 주장은 타당한가?
원심은 A의 복도와 로비의 인도를 구하는 청구에 대해서는 인용했지만, A의 부당이득반환청구에 대해서는 공용부분은 구조상 이를 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 타에 임대할 수 있는 대상이 아니므로 특별한 사정이 없는 한 구분소유자 중 일부가 아무런 권원 없이 이를 점유·사용했다고 하더라도 이로 인해 다른 구분소유자에게 임료 상당의 이익을 상실하는 손해가 발생했다고 볼 수 없다면서 기각했다.
그러나 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용한 자가 그로 인한 이익을 누렸는데도 원심처럼 판단한다면, 이는 공용부분을 배타적으로 사용한 자로 하여금 점유·사용으로 인한 모든 이익을 보유하도록 하는 것으로서 부당이득반환제도의 취지인 공평의 이념에도 반하는 문제점이 있다.
그러므로 대법원은 "일반적으로 부동산의 무단점유·사용에 대하여 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보는 이유는 해당 부동산의 점유·사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관한 권리가 당사자 간의 합의로 설정된다고 가정하였을 경우 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지, 해당 부동산이 임대 가능한 부동산일 것을 요건으로 하기 때문이 아니다"라며 "정당한 권원 없이 집합건물의 공용부분을 배타적으로 점유해 사용한 자는 부동산의 점유·사용 그 자체로 부당한 이익을 얻게 된다. 이로 인해 다른 구분소유자들은 해당 공용부분을 사용할 수 있는 가능성이 원천적으로 봉쇄되는 손해를 입었으므로 이로써 민법 제741조에 따른 부당이득반환의 요건이 충족되었다고 볼 수 있다. 그 외에 해당 공용부분에 대한 별개 용도로의 사용 가능성이나 다른 목적으로 임대할 가능성이 추가적으로 요구된다고 볼 수 없다."(대법원 2020. 5. 21. 선고 2017다220744 전원합의체 판결)고 판시해 원심과 같은 취지의 종전 대법원 판례들을 변경하면서 원심을 파기했다.
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