1. 서설
앞서 본인은 제소전화해제도를 설명하면서 부동산 명도소송에 대해서도 잠시 언급한 적이 있습니다. 이번에는 부동산 경매절차 후 인도명령과 그 상대방(채무자)에 관해 살펴보겠습니다. 일반인이 국가가 운영하는 경매절차를 이용해 부동산을 낙찰받아 소유권까지 취득했으나 그 부동산에 점유권자가 존재한다면 어떻게 해야 할까요?
2. 부동산 강제경매에서의 내용
부동산 강제경매절차에서는 낙찰자가 경매예납금과 나머지 80~90%의 잔금을 납부한 후(=소유권 취득임) 6개월 이내에 인도명령신청을 하면 법원은 채무자·소유자 또는 압류의 효력이 발생한 후의 점유자에 대해 그 부동산을 낙찰자(매수인)에게 인도하도록 명하고(민집법 136조 1항), 매수인 또는 채권자의 신청에 의해 매각허가결정 후 매수인이 인도를 받을 때까지 그 부동산을 법원이 지정하는 관리인에게 인도하도록 명할 수 있습니다(같은 법 136조 2항).
인도명령은 즉시항고로써만 불복할 수 있는 재판(민집법 136조 5항)으로 같은 법 56조 1호에 해당하는 집행권원에 해당합니다.
인도명령의 신청자는 매수인과 그의 상속인 등 일반적인 승계인을 포함하며 매수인의 매각대금 완납이 요건이고 이전등기까지 요구되는 것은 아닙니다.
인도명령의 상대방은 채무자, 소유자, 부동산점유자(예를 들어 권한이 없는 세입자 등) 등이므로 반대로 해석하면 점유권원이 있는 지상권자, 선순위 임차인(권한이 있는 즉 대항력 있는 세입자, 민집법 136조 1항 단서), 매각대금 납부 후 6개월이 지난 자 등에 대해서는 인도명령 신청을 할 수 없고, 만약 인도명령을 신청할 경우 상대방이 이러한 권한을 원용하면 인도명령은 기각되고 명도소송으로 다퉈야 합니다.
3. 인도명령과 명도소송의 차이
가장 큰 차이점은 전자의 경우 낙찰받은 후 6개월 이내에 신청해야 하지만 후자의 경우 기간의 제한이 없습니다. 처리 기간도 전자는 2~3주 정도 소요되는 반면, 후자의 경우 보통 6~8개월 정도 소요될 수 있습니다. 또한 ‘점유이전금지가처분신청’이 가능한지와 관련해 후자의 경우 위 가처분신청을 하는 것이 옳지만 전자의 경우 실무에서는 인도명령 결정까지 2~3주 정도의 비교적 짧은 처리 기간으로 거의 받아 주지 않습니다.
4. 인도명령 결정 후의 절차(강제집행절차 진행)
인도명령 결정이 나면 신청권자와 점유자에게 각각 결정문이 송달되고, 집행관을 통해 강제집행절차에 준해 처리됩니다. 즉, 집행비용 납부와 강제집행 예고를 하고 그 예고에도 집을 비워 주지 않으면 강제집행절차를 진행하게 됩니다(점유자의 창고보관료 등).
5. 결론
경매절차의 경우 국가의 공적인 절차의 안정성과 공정성이라는 신뢰로써 인도명령절차가 이용됩니다. 필자의 경우 인도명령 신청의 상대방이 의뢰인으로서 유치권 등을 원용해 기각시킨 사례가 있으므로 경매절차에서 인도명령절차가 만능이 아님을 알고 본 제도가 만들어진 취지를 생각해 보고 이를 잘 활용해야 할 것입니다.
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